El aumento de la cuota de administración por el incremento del salario mínimo que dispara costos de vigilancia
Una de las grandes preocupaciones que tienen aquellos que son propietarios en conjuntos cerrados (urbanizaciones, condominios, edificios y unidades cerradas de diferentes tipos), está en razón de los altos costos que tendrán que asumir este año luego del aumento del 23% decretado por el gobierno colombiano para el Salario mínimo que regirá para el 2026, aumento que por supuesto se reflejará en los costos de la vigilancia humana presencial.
¿Cuando puede subir la cuota de administración en conjuntos y edificios?
La preocupación no es menor, la dinámica del crecimiento y la urbanización de las ciudades principales colombianas, establece que una gran cantidad de personas residen en edificaciones que están bajo el régimen de propiedad horizontal, y es que desde FEDELONJAS (Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz) han mencionado que alrededor de un 60% de los colombianos viven bajo el régimen de propiedad horizontal, en Bogotá en el año 2025 según la oficina de Catastro, había un 69% de predios se encuentra en el régimen de propiedad horizontal y hay más de 21.000 copropiedades inscritas
«Los predios en régimen de propiedad horizontal en el último año ascienden a 69,0 %, en tanto que el 31 % son predios en No Propiedad Horizontal. Ver Ilustración 8.»
«Los predios en Propiedad Horizontal continúan incrementando su articipación en el inventario de la ciudad, al situarse en 69 % del censo total de predios de la ciudad, es decir, 0,8 % puntos porcentuales más que la vigencia anterior.»
Fuente: Censo Innmobiliario 2025 Bogotá – ttps://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/recursos/Censo%20inmobiliario%202025%20%283%29_0.pdf
En Cali, tan solo desde el 2016 se decía que la mitad de los caleños vívia en conjuntos residenciales y en Medellín, el crecimiento de las copropiedades ha sido muy fuerte desde hace muchos años, para septiembre de 2023, se estimaba que habían más de 820.000 predios de propiedad horizontal.
Por supuesto los nuevos desarrollos urbanísticos en las ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali, o incluso en sus periferias, se enfocan en desarrollos inmobiliarios bajo el régimen de propiedad horizontal.
Este dato no es menor, por ello para aquellos que son propietarios en conjuntos cerrados, edificios y otros tipos de P.H., la cuota de administración puede ser un gasto significativo mes a mes, para el funcionamiento y mantenimiento de la P.H.
Los avisos de incremento automático del 23% en la cuota de administración de conjuntos y edificios iniciando el 2026
Una de las polémicas que se ha generado en muchos conjuntos es el incremento, prácticamente automático, que se vio reflejado con solo pasar unos días, muchos se encontraron con avisos que informaban de un incremento del 23% en las cuotas de administración y surge naturalmente la pregunta si es legal que la administración de la P.H. haga dicho aumento en el mismo porcentaje que se incrementó el salario mínimo, y para muchos casos de propiedades horizontales la respuesta es si, la administración si puede hacerlo de forma automática mientras dicho incremento esté establecido en el reglamento de Propiedad Horizontal, cuando esto fue establecido por la asamblea general de propietarios, y esto se realiza basado en con informes técnicos financieros, basados en los gastos de la copropiedad, gastos que fueron aprobados (servicios, empleados, etc) en la asamblea y para modificarlos, lo debe hacer la misma asamblea siguiendo los procedimientos de ley.
Es por ello que en diferentes copropiedades, la administración tiene que seguir lo establecido, y lo que hace la administración de la P.H. solo es informar, o más bien, recordar, que el aumento de la cuota de adminitración se incrementa según lo establecido por la propia asamblea (ya que un administrador no puede determinar ello a su libre voluntad), y este aviso informativo se sucede en los primeros meses del año donde la P.H. tiene que asumir de forma inmediata los incrementos de los gastos más significativos que se tienen que pagar sin dilación en los primeros meses del año, gastos que por demás aumentan en la misma proporción del incremento del salario mínimo y donde, luego en la asamblea que se debe llevar a cabo por obligación a más tardar el 31 de marzo como lo determina la ley 675 de 2001, se pueden hacer los ajustes respectivos que se correspondan según lo decida la asamblea con base al presupuesto anual que se apruebe en razón de los informes presentados, presupuesto con el que se determina la cuota de administración que continuará rigiendo, ya sea que aumente, o que disminuya y se tengan que hacer ajustes que se correspondan y donde el incremento establecido en el reglamento debe ser ratificado o modificado según las nuevas decisiones establecidas por la asamblea, las cuales deben ser determinadas en razón de las necesidades y sobre todo de la normatividad que se deben cumplir.
Tengamos presente que, y por ejemplo, la seguridad en una propiedad horizontal no es un “beneficio”, es de hecho una obligación en la propiedad horizontal, obligación que por supuesto tiene que cumplir la normatividad vigente, y sobre esta obligación, la asamblea de copropietarios debe tomar las medidas necesarias para mantener la seguridad de todos, y la administración debe velar por su cumplimiento, esto para y entre otros, evitar la demandas por negligencia al no garantizar la seguridad en la propiedad horizontal tanto en el caso de daños de bienes privados, como en el caso de hurtos.
«si no se logra encontrar quién causó el daño o en un robo, quien deberá responder será la administración por negligencia en el cuidado del vehículo; ya que, la Ley 675 tiene una regulación sobre los daños que ocurren en los parqueaderos que aplica a toda propiedad horizontal» – Caracol Radio – 16-08-2024, Bogotá – https://caracol.com.co/2024/08/15/quien-responde-por-danos-en-vehiculos-en-propiedad-horizontal-lo-que-establece-la-norma/
Pero la polémica se ha suscitado en algunos casos a causa de diferentes versiones y comentarios que trascendieron desde diferentes fuentes, diciendo que el incremento de las cuotas de administración no podía estar ligada al incremento del salario mínimo (23%), y que las asambleas de copropietarios debían incrementar el valor basadas en el incremento del IPC (5.1%), lo cual, en la inmensa mayoría de los casos es algo simplemente imposible, dado que los altos costos que se pagan por servicios de terceros en la P.H. así como los costos que se tienen que asumir por personal de aseo, administración y otros, hacen poco factible en la gran mayoría de los casos que el incremento se suceda en base al IPC (5.1%) y esto tiene que ver con los rubros que más peso tienen en los gastos de una propiedad horizontal, siendo la vigilancia humana presencial el principal en la inmensa mayoría de los casos, representando entre un 60% y un 70% del valor mensual de la cuota de administración.
Este tipo de confusiones, se basan en la falta de información y el desconocimiento de las normas de ley, así como de no informarse debidamente sobre el funcionamiento de la P.H. pero por supuesto, cada caso es particular y se debe analizar debidamente, pero lo primero que se debe hacer, es informarse, revisando el reglamento de propiedad horizontal, así como los gastos que se tienen que pagar, y el peso específico de estos en los gastos de la P.H., y a continuación te mostraremos un poco sobre ello.
¿Cuanto sube realmente la cuota de administración en una propiedad horizontal según la ley?
Conocer cuáles son los gastos que tiene la propiedad horizontal, que tipo de incremento afecta estos gastos y cuál es su peso específico en el total de los gastos de la P.H., es determinante para comprender el porcentaje en el cual se incrementa la cuota de administración para los copropietarios.
Recordemos que el incremento de la cuota de administración de una P.H. lo establece la asamblea, y este incremento se establece basado en los gastos que tiene la P.H. y también los que se proyectan, lo cual se hace basado en el informe financiero, la contabilidad y los gastos proyectados según lo aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Veamos una lista de los gastos mensuales que se suceden en las copropiedades y que tipo de incremento los afecta.
Gastos en Propiedad Horizontal y el tipo de incremento que los rige
- Servicios Públicos – Se rige bajo el incremento del IPC (5.1%)
- Servicio de Vigilancia Presencial – Se rige bajo el Incremento del SMMLV (23%)
- Personal del servicio de Aseo (interno u externo) – Incremento del SMMLV (23%)
- Empleados internos (Conserje, Asistente, etc.) – Incremento del SMMLV (23%)
- Servicios de terceros subcontratados – Incremento entre el 10% y el 23%
- Contador – Incremento entre el 10% y el 23%
- Administración –Incremento entre el 10% y el 23%
- Servicios de mantenimiento (ascensores, piscinas, otros) – Incremento entre el 10% y el 23%
Naturalmente, las P.H. también deben considerar la parte legal (e impositiva) que deben asumir según corresponda en cada caso, por ejemplo en el caso de seguros, inspecciones de seguridad, etc.
Por supuesto, también hay que sumar aquellos gastos que son aprobados por las asambleas como fiestas, integraciones, reuniones y otros que no son parte de gastos de funcionamiento o de mantenimiento pero que, mientras estén dentro del reglamento de la P.H., se deben considerar, salvo claro que sean removidas del mismo.
Nota: se debe recordar que para que, la modificación de un reglamento de P.H. sea valido, este se debe registrar ante la oficina de instrumentos públicos.
Con la ponderación de los gastos se puede conocer fácilmente cuanto se incrementa la cuota de admistración, por ello, en el caso de una P.H. donde se pague un servicio de vigilancia humana presencial 24/7, servicios públicos y otros gastos como lo anteriormente mencionados donde lo que prevalece es el incremento del 23% en los gastos más significativos en su peso especifico dentro de los gastos de la P.H., es muy probable que el incremento de la cuota de adminstración la propiedad horizontal ronde entre el 20% y el 23%.
El peso específico de cada gasto en la cuota de administración, la vigilancia humana presencial, el más pesado
Cuando hablamos del peso específico que tiene cada gasto en la P.H. y como afectan la cuota de administración, hay que tener muy presente que los gastos de vigilancia humana presencial, el personal permanente en el conjunto (aseo, administración, conserje, Etc.) suponen la mayor carga de gastos mensuales, y básicamente, se corresponden con casi el 80% u hasta el 90% del valor de la cuota de administración en una propiedad horizontal.
Luego, como es evidente, los gastos de una P.H. solo podrían estar a nivel del IPC, cuando el incremento del salario mínimo estuviera en el mismo porcentaje y con ello, todos los otros servicios y gastos que son afectados por el incremento del salario mínimo estarían al nivel del porcentaje del IPC, pero de lo contrario, no es posible que se suceda tal cosa, mucho menos cuando existe una enorme diferencia en el 2026 entre el porcentaje del IPC de 5.1% y el porcentaje del 23% en el aumento del salario mínimo, pero de igual forma, como se ha sucedido en años anteriores, en el 2025 donde el IPC marcó un 5.2% y el incremento del salario mínimo fue de un 9.54% (diferencia de 4.34%), en el 2024 con un IPC de 9.28% y un incremento del salario mínimo del 12.07% (diferencia de 2.79%) y en el año de 2023, con un IPC 13.12% y un aumento del salario mínimo del 16% (diferencia de 2.88%) y como es evidente, en años anteriores los servicios y gastos ligados al aumento del salario mínimo no podían ser calculados con el porcentaje del IPC.
Por supuesto entre un 5.1% y un 23% se sucede una diferencia de 17.9%, y comparando dicha diferencia con años anteriores entre los valores del IPC y del SMMLV, se establece una enorme variación, razón por la cual se han disparado las alertas en muchos expertos y sectores de la economía, alertando de los impactos y afectaciones.
Es de anotar que esta enorme diferencia de un 17.9% entre el IPC y el incremento del salario mínimo, es la razón por la cual se han radicado más de 15 demandas contra el decreto del salario mínimo de 2026, solicitando su nulidad y la suspensión provisional de dicho decreto, bajo los argumentos que dicho aumento del salario mínimo no cumple la normatividad técnica nacional con la que se debe fijar el incremento del salario mínimo y así mismo, que para emitir este incremento se utilizaron conceptos no vinculantes para el país.
«Un total de dieciséis demandas fueron radicadas ante el Consejo de Estado entre enero y febrero de 2026 para solicitar la nulidad del Decreto 1469 de 2025, mediante el cual el Gobierno nacional fijó el salario mínimo en 1.750.905 pesos para este año, con un incremento del 23,7 %. « – Radio Nacional, 12 de Febrero de 2026 – https://www.radionacional.co/actualidad/politica/salario-minimo-colombia-2026-radican-16-demandas-contra-decreto
Conocer y comprender el funcionamiento de una propiedad horizontal y como se afectan los gastos de la misma es importante como copropietario, así como conocer la normatividad de ley que rige la misma, para no caer en desinformación y poder tomar decisiones informadas, comprendiendo realmente que y cómo se afecta la propiedad horizontal con el incremento del salario mínimo.
El impacto en las propiedades horizontales de un incremento altamente significativo en el salario mínimo
El impacto de un incremento tan significativo en los costos de las P.H. y sus copropietarios es similar al que están experimentando empresas medianas, pequeñas y por supuesto los negocios pequeños, esto es, ha sufrido un fuerte impacto en sus finanzas y ahora están buscando hacer recortes y formas sobre como ahorrar y optimizar los gastos, dado que no solo se debe considerar el incremento de los costos por los servicios contratados como en el caso de la seguridad presencial, así como en el personal directo que interviene en la P.H., el personal externo contratado para diferentes funciones o finalidades que por ley tienen la obligación (contador, revisor fiscal u otros), y a ello hay que agregarle aquellos costos donde los incrementos de las horas nocturnas y festivas que también se han incrementado en sus valor en el 2025, y por supuesto, la reducción de las 2 horas de la jornada laboral que se sucederá en el 2026, la cual impactará en el personal que trabaja en la P.H. o en los costos de contratación y por supuesto, es la razón del incremento de los costos de vigilancia presencial que se sucede a mediados de año como se ha venido sucediendo desde 2023.
¿Ahorrar sacrificando tranquilidad?
Las preocupaciones en la búsqueda de la reducción de costos en las P.H. se centran en las implicaciones que traerá para cada P.H. las decisiones que se deben tomar buscando reducir costos, tanto en lo que esto implica en razón de personal como de la seguridad, porque en casos como los de la contabilidad, la revisoría fiscal y otros similares, muy probablemente se continuara demandando lo mismo que en años anteriores, al igual que en el caso de los mantenimientos, y por supuesto en el caso de personal de aseo, si estas labores se encuentra debidamente optimizadas en el conjunto, se mantendrá la misma intensidad pero aumentarán los costos dado el aumento del SMMLV.
El caso que a muchos les preocupa por supuesto es el de la seguridad presencial, en cuyo caso la primer medida que se buscará tomar es la reducción de su jornada pasando de un 24/7 a un 12 horas 5 días a la semana, lo que por supuesto puede generar no solo una gran incertidumbre sino también rechazo de aquellos a quienes, el no contar con un vigilante de seguridad presencial 24/7 para que esté recibiendo paquetes y realizando “gestiones personalizadas” puede no ser precisamente de su agrado, pero en este caso, las medidas deben ser tomadas por la asamblea de propietarios y socializadas debidamente, especialmente en aquellos casos donde la automatización del acceso, para un registro integral en el conjunto que aumente la seguridad mediante una solución como la portería remota inteligente, además de integrar la seguridad interna y externa del conjunto con una solución de seguridad hibrida permitirá contar con medidas de seguridad que si bien pueden sumar significativamente, requerirán que en diferentes casos, se supere el rechazo natural que habrá en diferentes personas de la P.H. y así mismo, en la comprensión y alcances del nuevo sistema y como las personas se integrarán al mismo.
Última fecha de actualización: 13 de febrero de 2026.
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