Es legal tener una cámara en tu puerta pero hay restricciones
La intranquilidad por los altos niveles de inseguridad llega incluso aquellos que viven en unidades residenciales u edificios de apartamentos, y cuando las personas comienzan a preocuparse por como crece la inseguridad, se hacen más conscientes de que necesitan incrementar la seguridad en sus hogares, y por supuesto, la puerta de su apartamento o de su casa dentro de un conjunto cerrado se convierte en un punto neurálgico para la tranquilidad del hogar, tanto para comenzar la disuasión de delincuentes ante una intrusión, como de cualquier acto vandálico.
Las preocupaciones de seguridad viviendo en la copropiedad
Constantemente las personas ven en las noticias, redes sociales y otros canales el cómo los ladrones y delincuentes entran a robar en un edificio o en una unidad residencial, además de quienes han tenido tal experiencia traumática viviendo en una propiedad horizontal, y para colmo, lo que vemos en redes y noticias son solo las imagenes de lo sucedido posteriormente cuando entran los medios de prensa a grabar y contar la historia, o cuado las personas comparten videos, lo que en muchos casos va a compañado de la falta de cámaras en las zonas comunes para lograr una mejor identificación de los hechos y los delincuentes, o también, que las cámaras por donde entraron los ladrones no fueron de mucha ayuda.
Hay que sumar además, la intranquilidad e inseguridad que surgen a causa de situaciones propiciadas desde adentro de la P.H, como el ingreso indiscriminado de personas sin control o extraños con llaves, la falta de medidas de seguridad efectivas, entre otros casos que pueden propiciar que terceros entren a robar, vandalizar, causar daños o incluso algo mucho más grave.
Sumemos también a lo anterior, aquellos casos de serios problemas de convivencia donde uno o varios residentes hostigan, acosan e incluso agreden a otros residentes dentro de la P.H.
Los escenarios y casos antes descritos, se suceden en copropiedades que no han tomado las medidas adecuadas para garantizar la seguridad de los residentes como lo establece la ley, y ello causa que las personas quieran aumentar la seguridad, pensando en colocar una cámara para proteger el ingreso a su hogar y disuadir de cualquier acto vandálico sobre la puerta o la chapa, así como también de una intrusión u robo en la vivienda.
¿Puedo tener una cámara en la puerta de mi apartamento o en mi casa en una P.H.?
Sí, si puedes tener un dispositivo con cámara en tu puerta, pero no puedes instalar una cámara de vigilancia en una zona común para vigilar tu puerta, aunque al decirlo parezcan lo mismo, son dos cosas diferentes en la práctica y la forma, y hay que entender que se puede, y que no se puede hacer, apoyándose en la normatividad.
Cuando se habla de instalar una cámara para vigilar la puerta de tu apartamento o casa, se puede encontrar con que no es legal debido a la ley de privacidad, pero si puedes tener una cámara en la puerta de tu vivienda en una P.H. para incrementar la seguridad de tu hogar.
Vamos a ampliar ello, y a continuación, vamos a explorar aspectos esenciales y muy importantes que se deben conocer y entender para comprender mejor lo que se puede hacer, lo que no, y hasta lo que se puede exigir cuando vives en una copropiedad.
La responsabilidad legal de la P.H. sobre la seguridad y las cámaras
La copropiedad tiene la obligación legal de tomar medidas acordes a la P.H. para garantizar la seguridad para sus residentes como lo establece la ley 675 de 2001, esto es algo que lamentablemente en muchos casos se omite o simplemente se ignora.
«En la ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) se encuentra establecido que toda propiedad horizontal tiene que tomar medidas de seguridad reales y efectivas para mantener la tranquilidad y la sana convivencia en la copropiedad.» – Seguridad en la propiedad horizontal
Como residente en una P.H., es tu derecho exigir que en la misma se tomen medidas de seguridad, como lo establece la ley, y lo puedes hacer ante la administración estableciendo una PQR, o incluso ante la asamblea de propietarios, sin importar si eres residente inquilino o un propietario con menos de un 1% de coeficiente de copropiedad.
La copropiedad es responsable ante la omisión, negligencia, la no gestión de riesgos conocidos o la ausencia total de medidas de seguridad
Cuando en una copropiedad no se toman las medidas de seguridad necesarias, para prevenir robos o hurtos o luego de que estos se sucedan, la copropiedad es responsable si hay omisión o negligencia en su obligación de garantizar la seguridad y la vigilancia de la misma, esto se sucede, como bien lo explican los abogados, cuando no hay medidas de seguridad, como ausencia de cámaras, puertas y portones inseguros, falta de medidas de control de acceso, cuando se le entregan llaves y|o “autoridad” a terceros particulares para ejercer funciones de vigilancia en la P.H. contra las normas de ley, entre otros casos.
Sería normal que una persona (o varias) pensara que, si la copropiedad no garantiza la seguridad en el conjunto y hace omisión a su obligación, se tendrá la libertad para colocar una cámara de vigilancia en una zona común (corredor, escalera o descansos) donde se encuentran las puertas de los apartamentos, o que un residente instale una cámara afuera de su apartamento para «vigilar su puerta» ya que la copropiedad es insegura, y esa es la razón por la cual a veces se ven comentarios como, por ejemplo:
“En mi edificio nos pusimos de acuerdo la gran mayoría de los propietarios y pusimos dos cámaras por seguridad, y como somos la mayoría no hay problema”
“En el edificio han entrado a robar varias veces, entonces varios vecinos del mismo piso nos pusimos de acuerdo y colocamos cámaras en el descanso y en el corredor para vigilar nuestras puertas”
Pero lo anterior no es correcto, sea que lo haga uno o varios residentes, no se puede instalar una cámara de vigilancia en una zona común por parte de un residente o propietario para vigilar una puerta, o el corredor, o las escaleras.
Lo anterior no quiere decir que no se pueda tener una cámara en la puerta del hogar como lo explicaremos, no obstante, es bueno entender el por qué no se puede instalar una cámara de vigilancia en una zona común por parte de uno o varios residentes, sean o no propietarios en la copropiedad.
La copropiedad es la única que puede establecer cámaras en zonas comunes para vigilancia continua
La seguridad de las zonas comunes es competencia exclusivamente de la copropiedad, esto incluye los accesos, parqueaderos, escaleras, ascensores, descansos, corredores o pasillos donde se encuentran las puertas de los apartamentos entre muchas otras zonas comunes.
La vigilancia (incluyendo el monitoreo del sistema de seguridad y cámaras) en zonas comunes de una P.H. solo puede ser realizada por empresas de seguridad acreditadas ante Supervigilancia.
La ley es muy clara, una cámara de vigilancia instalada en zonas comunes en una P.H. no puede estar bajo la gestión y control de particulares, sin importar si se trata de uno o varios propietarios, la competencia exclusiva de la instalación de un sistema de seguridad en la P.H. se debe a los aspectos del cumplimiento de las políticas de privacidad (ley 1581 de 2012) que rige para las grabaciones de vigilancia en una copropiedad.
¿Cómo puede un administrador tener acceso al sistema de seguridad de la P.H. pero no puede vigilar las zonas comunes?
El administrador puede acceder al sistema de seguridad en algunos casos, por ejemplo, en el caso de que le sea informado un hecho delictivo, vandálico, una agresión, injuria o calumnia en la P.H. (debe quedar registro por escrito), en dicho caso el administrador podrá realizar la revisión de hechos puntuales en fecha y rango de tiempo para realizar las copias de seguridad de las grabaciones, para luego ser entregados a las autoridades judiciales cuando les sean solicitados.
Es por ello que se puede confundir que el administrador puede realizar funciones de vigilancia o monitoreo al tener acceso al sistema de seguridad y ser responsable del tratamiento de los datos, pero esta no es su función ni algo de su competencia, porque las funciones de vigilancia (hacer seguimiento a las cámaras en la P.H.) no pueden ser ejercidas por un particular en una copropiedad.
¿A quien debo solicitar un permiso para colocar una cámara de vigilancia en un pasillo de mi edificio para vigilar la puerta de mi apartamento?
No puedes solicitar tal permiso, ni la administración de la P.H., ni la asamblea general pueden otorgar permiso a un residente o propietario, sin importar si lo aprueba la asamblea de propietarios con el 100% de los coeficientes.
En una copropiedad no se le puede otorgar permiso a un particular o a un grupo de ellos para instalar cámaras de vigilancia en un corredor, pasillo, escaleras o descanzo para ejercer funciones de vigilancia grabando en un sistema de seguridad propio, no importa si la cámara tiene un «enfoque limitado», o «si es solo para grabar el frente de la puerta del apartamento», o si «la cámara apunta exclusivamente a la puerta propia».
Autorizar tal cosa va en contra de las leyes vigentes, porque ello estaría en contra del Decreto de Ley 356 de 1994 (Estatuto de Vigilancia y Seguridad privada), y así mismo, contra la ley de protección de datos personales, por no mencionar que tal «autorización» estaría en contra de la propia política de tratamiento de datos que la copropiedad está obligada a establecer acorde a la ley 1581 de 2012, y la copropiedad que autorice a particulares a realizar tal cosa, podría recibir fuertes sanciones tanto desde Superindustria como desde Supervigilancia.
¿Se puede instalar una cámara para vigilar mi puerta si vivo en un conjunto cerrado y mi casa tiene un área exterior de uso exclusivo?
Si, se puede instalar una cámara de vigilancia exterior para grabar la puerta o zona de acceso cuando la casa dentro de un conjunto cerrado tiene un área de uso exclusivo como un jardín o un area verde perimetral, incluso si esta zona de uso exclusivo no se encuentra cercada.
Por supuesto, también se puede colocar cámaras de vigilancia para grabar las zonas verdes perimetrales de uso exclusivo de una vivienda dentro de una unidad cerrada.
¿La administración puede exigirme ver las cámaras internas de mi vivienda u apartamento para comprobar si graban zonas comunes?
No, la administración de la propiedad horizontal no puede exigirle a un residente de la copropiedad que se les muestre o se les de acceso al sistema de seguridad privado del hogar, hacer tal cosa estaría a todas luces contra la ley 1581 de 2012, y no puede realizar ello ni siquiera por «mandanto de la asamblea» o porque ello esté consignado dentro del reglamento de la P.H., lo que sería ilegal a todas luces.
El legal colocar cámaras de vigilancia en escaleras, corredores y descansos donde se encuentran las puertas de los apartamentos?
Si, la copropiedad puede instalar cámaras en zonas comunes donde se encuentran las puertas de los apartamentos, esa es una de las preguntas que surgen en muchos casos ante la creciente inseguridad u acciones de residentes o visitantes que causan condiciones de inseguridad.
Las zonas comunes donde se encuentran las puertas de los apartamentos, son zonas neurálgicas donde inicialmente se concentran las actividades delincuenciales de ladrones que logran ingresar a un edificio, condominio o conjunto por fallas de seguridad (o la falta de la misma), también son zonas donde se enfocan las actividades de vandalismo, y donde se presentan problemas de convivencia entre otros hechos.
Algo que vemos y encontramos en los noticieros y redes sociales entre otros medios de Internet.
Para la instalación de las cámaras de vigilancia es necesario procurar que estas sean lo menos invasivas posibles, por ejemplo, estableciendo que la grabación de las cámaras sea por detección de movimiento de personas y por supuesto, manteniendo las garantías de ley sobre la protección de las grabaciones de videovigilancia, dado su carácter reservado y protegido por ley, tal y como lo refiere la Corte Constitucional en la Sentencia C406 de 2022 (C406-22):
“294. Retomando lo dicho en las consideraciones de la presente sentencia que coincide también con lo expresado por algunos de los intervinientes: “[e]l derecho a la intimidad siempre mantiene una esfera de protección por su naturaleza ontológica”[399]. Esto significa que, pese a que la expectativa razonable o legítima de privacidad puede variar e incluso las personas pueden –en aras de disuadir a la delincuencia y de proteger a personas y a bienes–, consentir en la instalación de videocámaras de vigilancia y seguridad en lugares privados, la ordenación constitucional de los derechos fundamentales a la intimidad y al hábeas data, así como la regulación legal y reglamentaria que la desarrolla muestra que, incluso en espacios públicos, pero, con mayor razón, en espacios privados “se debe mantener un grado de garantía de la privacidad”
Fuente: Sentencia C406-22, Corte Constitucional de la República de Colombia, 17 de Noviembre de 2022 – https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2022/c-406-22.htm
y la garantía de privacidad se mantiene trantado las grabaciones de estas zonas comunes siguiendo lo establecido por la ley 1581 de 2012.
La seguridad es tu derecho, más aún en condiciones de inseguridad
Como hemos mencionado antes, la seguridad de los residentes es un derecho establecido por ley, el cual debe ser garantizado por la P.H. con las medidas adecuadas, acorde a cada estructura, distribución y la evaluación de riesgos entre otros, pero es necesario recordar que tener cámaras es solo parte de las medidas, no es «la única medida», y las medidas que se deben tomar en una P.H. incluyen:
- Los elementos tecnológicos para controlar el acceso y vigilar zonas comunes y perimetrales.
- Los procedimientos de seguridad que deben cumplir los residentes y todos los que ingresan o hacen parte de la copropiedad.
- Una supervisión efectiva de la P.H. para el cumplimiento de las normas internas
- Un monitoreo efectivo del sistema de seguridad y vigilancia (funciones de vigilancia en P.H.), lo cual en la copropiedad solo puede ser realizado por una empresa de seguridad acreditada ante Supervigilancia.
En aquellos casos en que en una P.H. no se garantizan las condiciones de seguridad, la afectación a la tranquilidad de los residentes eventualmente repercute en problemas de seguridad y de convivencia.
Situaciones de inseguridad e intranquilidad que se reflejan en diferentes problemas de seguridad o situaciones como por ejemplo:
- La no existencia de procedimientos ni medidas de seguridad
- El no registro de quienes ingresan y salen por puertas de acceso peatonal y parqueaderos.
- Zonas comunes sin cámaras de vigilancia donde se se concentra la actividad vandálica o delincuencial contra las propiedades.
- Zonas perimetrales sin seguridad o con medidas deficientes.
- Puertas y portones inseguros.
- Terceros particulares que no pertenecen a la P.H. con llaves de acceso ingresando a voluntad
- Terceros particulares que ejercen vigilancia sobre la copropiedad y que no son parte de un servicio de seguridad privada autorizada por Supervigilancia
- Eventos sucedidos de intrusión e intentos de robos contra viviendas en la P.H.
- Se ha sucedido vandalismo contra la vivienda o los elementos de una vivienda en la P.H.
- Se ha sucedido robos en los apartamentos o viviendas de la P.H.
- Se han sucedido robos de bienes de los residentes dentro de la propia P.H.
Cuando los residentes en una P.H. se encuentran con problemas o ante situaciones como las anteriores descritas, naturalmente buscarán tomar acciones y medidas para su seguridad, las cuales deben ajustarse a la normatividad de ley vigente, pero que naturalmente buscarán proteger su hogar, su familia y sus bienes, buscando no solo prevenir, también la disuasión como bien lo refiere la corte
“209. Por lo general, se admite que la videovigilancia tiene un propósito doble: prevenir el delito y, al mismo tiempo, obtener elementos de convicción suficientes para perseguir e incriminar a quienes delinquen. Es indudable que estas finalidades pueden cumplirse de modo más efectivo cuando las imágenes captadas por las cámaras son “almacenadas”. De todos modos, esto implica, sin duda, una mayor afectación negativa de los derechos fundamentales a la intimidad y al hábeas data, lo que exige que esta tecnología sea instalada de forma que limite lo menos posible los derechos y libertades fundamentales.”
Fuente: Sentencia C406-22, Corte Constitucional de la República de Colombia, 17 de Noviembre de 2022 – https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2022/c-406-22.htm
no obstante, dichas medidas no necesariamente implican videovigilancia permanente.
Un Timbre inteligente con cámara para la puerta del hogar no es una cámara de vigilancia permanente
Un timbre inteligente o Doorbell, es un dispositivo que cuenta con características de comunicación y de seguridad, que gracias a su hardware para comunicación de doble vía (bidireccional) permite atender remotamente y sin necesidad de abrir la puerta, cáracteristicas de hardware y software que por supuesto pueden ayudar a la seguridad del hogar gracias a su efecto disuasorio y a que se evita abrir la puerta.
Si bien la corte constitucional al momento no ha establecido jurisprudencia en específico sobre el uso de timbres inteligentes con cámaras en puertas de apartamentos o viviendas de conjuntos cerrados, existe lo referente a la ley de protección de datos personales, así como también existe un precedente de la corte respecto del uso de dispositivos que sirven para atender una puerta, gestionar el acceso y comunicarse en los conjuntos cerrados (tal y como lo hacen las mirillas inteligentes o videotimbres en la puerta del hogar), estableciendo que los sistema de citofonía son elementos que ayudan a garantizar derechos fundamentales, siendo uno de ellos la seguridad, tal y como fue expuesto por la Corte Constitucional.
De lo anterior, es posible comprender que, un timbre inteligente para la puerta del hogar, aun cuando cuente con una cámara, no tiene como función primaria “vigilar de forma permanente”, como lo ha expresado la Corte Constitucional cuando se refiere a los sistemas de seguridad con cámaras de vigilancia, en el numeral 208 de la sentencia C406 de 2022, donde se demarca:
«ante una vigilancia continua y generalizada»
y así mismo, dentro de la misma sentencia, la Corte Constitucional también se refiere a lo establecido en la guía sobre el tratamiento de datos personales en la propiedad horizontal provista por la Superintendecia de Industria y Comercio (Superindustria), cuando desde la corte hacen mención:
«monitoreo y la observación que se lleva a cabo por medio de los sistemas de video vigilancia y seguridad privada»
en razón de sistemas de seguridad o de videovigilancia, incluso la corte hace referencia a que la guía de la Superindustria refiere la importancia de evaluar cuan necesario resulta la video vigilancia para cumplir el propósito de mantener la seguridad, lo que en muchos casos es más que evidente por lo que vemos continuamente en noticias, redes sociales y otros medios, además porque la seguridad en la P.H. puede ser fuertemente afectada por las propias acciones inconscientes o descuidadas de las personas, haciendo que los sistemas de seguridad y la vigilancia se convierta en algo más que necesario, en algo escencial, no solo para disuadir posibles actividades delincuenciales o vandálicas, también para tener registro de las mismas como la misma corte lo refiere.
En el caso de los doorbells o timbres inteligentes, son dispositivos que ofrecen características funcionales de comunicación y seguridad (límitada por supuesto), estos dispositivos podrían tener o no, la capacidad de almacenar la grabación de los eventos que, según sus características técnicas de hardware y de software, puedan detectar.
El almacenamiento de los eventos en dispositivos como timbre intelegentes también dependerá del uso que le dé su propietario y lo que este establezca en la configuración del dispositivo según lo permitan las características de configuración.
El solo hecho de que un dispositivo instalado en la puerta tenga una cámara, no lo hace por sí mismo un instrumento de vigilancia permanente que vulnera la privacidad, así como tampoco, el que el dispositivo tenga un sensor que se activa ante la detección de movimiento y encienda un sensor infrarrojo (visión nocturna).
¿Puede alguien de la administración de la P.H. exigirme que le muestre si el timbre inteligente en mi puerta está grabando diciendome que si no lo hago me obligarán a retirarlo y me sancionarán?
No, la administración no puede demandar ni exigir acceder al dispositivo privado de un residente sin importar cual sea la razón, ya sea que lo hagan con el argumento de «verificar si está grabando», o bajo otros argumentos tales como:
- Que tiene una cámara
- Que “saben que está grabando porque es una cámara” (ciertamente no tendrían que solicitar que se les muestre si «lo saben»)
- Que tiene un infrarrojo que se enciende en la noche y con eso saben que está grabando
- Que tiene un led encendido
- Que la cámara incomoda a todos
Solo un juez de la república mediante una orden judicial puede solicitar grabaciones de un dispositivo, no así solicitaría el acceso al mismo para tal procedimiento de «verificación».
Un residente no está obligado a darle acceso a nadie de la P.H., y no debe hacerlo porque con ello puede estar revelando información privada y de seguridad de su propio hogar.
Lo que si puede hacer la administración es recordarle al residente que si el dispositivo tiene alguna función de grabación, debe asegurarse que la grabación no sea permanente a modo de una cámara de vigilancia de la zona común, además que, si por algún motivo el dispositivo tiene activada la grabación ante algún evento, por ejemplo como que alguien se acerca a la puerta para tocar el timbre, estas grabaciones deben mantenerse en el ámbito completamente privado del hogar, salvo que cualquier grabación del dispositivo le sea solicitado al residente mediante una orden judicial expedida por un juez de la república, o requerida por la Fiscalía General de la Nación, o la Policía Judicial como parte del proceso de una investigación judicial.
¿Puede el administrador de la copropiedad exigirme ver la aplicación de seguridad en mi Smartphone para ver si el timbre inteligente es una cámara de seguridad?
No, de ninguna manera, un administrador de copropiedad no puede exigir el acceso a un dispositivo de uso personal de un residente o propietario, lo cual es contrario a la ley y es un requerimiento que vulnera la privacidad más aun cuando se trata de coaccionar bajo algo como:
- Si no se le enseña se emitirá una sanción por parte desde la copropiedad
- Si no se les muestra el dispositivo o la aplicación en el celular, entonces harán una denuncia legal
- Si no se le permite acceso o se le muestra, hará denuncia ante la SIC (Superindustria) y que ello le causará enormes sanciones.
buscando con ello generar temor o miedo en el residente y obtener una «justificación» para decir que el residente permitió el acceso y mostró la información por «su propia voluntad», algo que lamentablemente se ve en ciertos casos de personas que con sus acciones contrarías a la ley, las caules terminan causando serios problemas legales a las copropiedades cuando esas acciones, e incluso otras, son denunciadas por el residente, lo cual luego terminan pagando todos los propietarios en la P.H.
Un smartphone (teléfono móvil) es un dispositivo de uso personal, así como el acceso al mismo y la información contenida, todo lo contenido en este es de carácter privado y personal, y además hay que tener en cuenta que de hacerlo, el residente estaría exponiendo la propia seguridad de su hogar ante un tercero, y esto es una vulneración a la seguridad personal y del hogar por parte de quien exige tal cosa.
¿Puede el administrador exigirme que entregue las grabaciones del timbre inteligente en mi puerta?
No, la administración de la copropiedad no puede exigirte que se le entreguen grabaciones de un dispositivo que no es como tal una cámara de vigilancia con la función de grabar permanentemente una área común. Solo la Fiscalía General de la Nación o Policía Judicial, mediante orden judicial, o un juez, pueden requerir grabaciones de video de un dispositivo con cámara de un hogar o de uso personal.
¿Puede la administración sancionarme por colocar un timbre inteligente en mi puerta?
Cuando desde una copropiedad se habla de sanciones ello causa mucha confusión, hasta se llega a utilizar de manera equivocada como forma o método de presión y en algunos casos, es la administración la que emite la sanción, lo que no puede hacer dado que la administración no es competente para establecer sanciones.
Lo anterior, sumado a que hay una creencia extendida de que «lo que dice la asamblea es ley» o «lo que está en el reglamento es ley» (y hay mucha desinformación), creencia basada en una falta de información, puesto que cualquier norma contenida en los Reglamentos de Propiedad Horizontal (RPH), tienen que fundamentarse en las leyes de nivel superior que imperan sobre lo contenido en el RPH y no al contrario, es decir, lo contenido en el RPH no impera sobre las leyes y derechos fundamentales consagrados y protegidos en la ley.
Sumemos que hay manuales de convivencia o reglamentos de P.H. que dicen que ante cualquier infracción (o lo que se esgrima como tal), se establecerá una «multa inmediata que llegará en la siguiente factura», incluso usándolo como método de presión, pero omitiendo con ello que para imponer una sanción o multa en una P.H., se tiene que suceder el debido proceso como lo exige la ley (artículo 60 – Ley 675 de 2001), y recordado por la Corte Constitucional en reiteradas ocasiones, luego, no puede haber tal cosa como una «multa inmediata» como sanción estipulada en un RPH, ni en manual de convivencia y ello solo establecería una conducta por vía de hecho, siendo una actuación arbitraría que carece de cualquier validez jurídica y de fundamento legal.
El debido proceso establece:
- Requerimiento por escrito antes de cualquier sanción (conducta sancionada, plazo para ajustarse a la norma, etc), obligatoriamente tiene que incluir la presentación de la queja u hecho, presentación de las pruebas que evidencian la infracción, norma vulnerada en el RPH, y además, la citación inicial para descargos especificando fecha y lugar.
- La diligencia de descargos acordada, requiere de escuchar al residente, la presentación de sus argumentos y pruebas a su favor, para contradecir las pruebas que hayan sido presentadas en su contra.
- El órgano superior de la P.H. encargado de procesar las sanciones (no es la administración) debe evaluar todo, y de determinarse una sanción (tiene que incluir la valoración de descargos, pruebas presentadas por el residente y|o propietario, circustancias atenuantes, etc.) y la misma debe estar fundamentada y establecida con proporción a la supuesta falta cometida.
A lo anterior sumemos que:
- El residente|propietario tiene derecho a la impugnación (un mes de plazo máximo luego de la decisión) de la sanción y|o multa ante un Juez Civil Municipal (un largo proceso en tiempo para que tenga respuesta) cuando la sanción no tenga sustento en el RPH.
- También puede establecer una tutela contra la copropiedad, si no se respetó el derecho fundamental al debido proceso o si no se respeta cualquier otro derecho fundamental con la sanción.
- También se puede presentar una demanda de nulidad ante un juez civil ante decisiones de la asamblea sin el debido proceso o que vulneren derechos fundamentales, como lo es el caso de una «multa inmediata».
- Un residente o propietario se encuentra en una situación de subordinación ante la copropiedad como bien lo ha establecido la propia Corte Constitucional y por ello, la tutela es una acción válida para la protección de sus derechos fundamentales.
Ahora, hay varios aspectos que se desconocen cuando desde una P.H. buscan sancionar a quien tiene un timbre inteligente con cámara en su puerta, cómo por ejemplo:
- Un timbre inteligente puede ser un elemento esencial para muchas personas y hogares por diferentes razones en la copropiedad, por ejemplo, cuando hay adultos mayores o menores de edad, siendo una ayuda para atender remotamente la puerta y evitar que sean manipulados para abrir la puerta o que tengan que abrirla para poder ver quien está tocando entre otros casos.
- Cuando hay fallas en seguridad en la P.H. (o ausencia de medidas y medios de seguridad) que se reflejan con robos, intrusiones o actos vandálicos de puertas o chapas, terceros que tienen llaves de acceso al edificio y entran y salen a placer, entre muchos otros casos que denotan la ausencia de medidas de seguridad efectivas en la P.H., lo cual habla de precedentes y hechos, que un juez tendrá en cuenta en lo presentado por el residente en sus argumentos y evidencias, respecto de la medida tomada por el residente con el timbre inteligente y su proporcionalidad para mejorar su tranquilidad y seguridad afectada y no garantizada.
- El que en una puerta esté instalado un timbre inteligente con cámara, no establece por defecto una vulneración de la privacidad, así como tampoco establece una alteración permanente de la zona común.
- Las características técnicas del dispositivo y el uso que le de su propietario son muy relevantes puesto que eso determinará si el dispositivo graba y en qué tipo de casos, y la grabación no puede ser solo «asumida como un hecho» solo en razón de que el dispositivo tenga una cámara, tenga un infrarrojo, un sensor de movimiento y|o un led de dispositivo activo.
- La instalación de este tipo de dispositivos no establece de facto una alteración permanente de la fachada de la zona común, al igual que no lo establece el colocar una chapa de seguridad electrónica o una chapa de seguridad diferente, según lo determine el residente para mejorar la seguridad de su vivienda y de su hogar como parte de su derecho fundamental a la seguridad.
- La copropiedad no puede determinar en su normatividad interna, que los residentes tengan que tener medidas inferiores de seguridad porque así fue que originalmente la recibieron la edificación del constructor, o porque las normas fueron determinadas en un tiempo donde lo mejor que había en seguridad era lo que tenía la puerta, puesto que los RPH en una copropiedad, así como las leyes deben adaptarse a la evolución de la sociedad, a los cambios y a los riesgos de seguridad.
- Hay muchas copropiedades que han modernizado sus sistemas de citofonía antiguos con sistemas de portería autónoma remota o portería autónoma monitoreada, usando dispositivos como video porteros (muy similares a los timbres inteligentes) que también guardan registro en grabaciones. Video porteros que permiten a un residente contestar y ver desde una Tablet, un panel o un Smartphone quien está llamando a su apartamento desde la portería, algo que las P.H. están haciendo cada vez ante los altísimos costos de la vigilancia presencial, lo que se convierten en soluciones de seguridad que implementan tanto en porterías que dan al espacio público, como en accesos internos en la P.H. (conjuntos residenciales con múltiples torres de apartamentos entre otros casos).
Resumiendo:
- Las sanciones en la copropiedad solo se pueden suceder estando establecidas expresamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH), el cual solo es válido cuando está debidamente registrado en la oficina de Instrumentos Públicos.
- Cualquier tipo de sanción en la copropiedad, tiene obligatoriamente que seguir y garantizar el debido proceso.
- Cualquier disposición establecida en el RPH que vulnere derechos fundamentales, siendo la seguridad un derecho fundamental, y que sobrepase leyes vigentes tal y como lo dice la propia ley 675 de 2001, se considerará no escrita, ineficaz en su validez jurídica o fundamento legal.
- La seguridad y tranquilidad de los residentes en la P.H es una obligación que debe ser garantizada en la copropiedad como lo establece la ley 675 de 2001.
¿Puede la administración exigirme que cambie el timbre inteligente de mi puerta por uno que no tenga cámara?
Mientras respetes las leyes manteniendo el grado de privacidad como lo dice la ley y la propia Corte Constitucional, no hay ningún problema en el uso de un timbre inteligente con cámara.
Cambiar a un timbre sin cámara no ofrecería las funciones de un timbre inteligente, porque ello sería como tener una mirilla y un timbre, pero sin la capacidad de poder ver y atender remotamente cuando alguien toque el timbre de la puerta, y lo que ofrece un timbre inteligente es la capacidad de poder ver, si quien está llamando a la puerta, es quien dice ser o bien, que no esté siendo coaccionado por terceros entre otros casos para intentar entrar por la fuerza a la vivienda.
Tengamos presente que esto mismo que hacen los timbres inteligentes del hogar, es lo que hacen los video porteros instalados en los accesos como parte de sistemas de portería autónoma monitoreada o remota, y este tipo de soluciones de seguridad también registran los eventos mediante grabación como ya lo mencionamos antes, características que permiten mayor seguridad para tranquilidad de los residentes que abren la puerta del conjunto remotamente y por supuesto, mejorando también las de todo el conjunto u edificio.
¿Puede la agencia de arrendamientos demandarme que remueva el timbre de mi puerta? diciendome que es causal de terminación justificada del contrato por incumplimiento del reglamento cuando desde la copropiedad no me han dicho nada
No, una inmobiliaria (agencia de arrendamientos) no puede exigir algo sobre lo cual no es de su competencia determinando un incumplimiento de un Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) que ni siquiera la P.H. a determinado como lo dicta debe ser determinado acorde a la ley 675 de 2001.
Una inmobiliaria (agencia de arrendamientos) no puede ejercer funciones que son de competencia exclusiva de la copropiedad (artículo 60 ley 675 de 2001) o de un juez civil en un proceso en curso, o ante la ausencia del máximo órgano en la copropiedad.
Nota: La ausencia de un órgano competente en la P.H. se sucede cuando no se ha constituido la personería jurídica de la copropiedad, lo que dice que tampoco han seguido los procedimientos de ley para que la asamblea pueda actuar.
Lamentablemente hay casos donde algunas inmobiliarias con malas prácticas y desconociendo las leyes, sirven o se erigen como medio de «presión» de lo que uno u otro quiere determinar en una P.H. sin seguir procesos de ley, con ello buscan que sea la agencia quien ejerza presión sobre un residente inquilino con «llamados de atención» por «quejas» que le llegan a la agencia, incluso hasta llegar al punto que la agencia de arrendamientos procesa «evidencias» de videos y audios, o grabaciones de cámaras de seguridad que les son suministrados desde la copropiedad (algo totalmente ilegal y vulnerando la ley 1581 de 2012), llegando al punto de decir que ese incumplimiento que la misma inmobiliaria está determinando (siendo juez y parte), es justa causa de terminación de contrato, y que se aplicarán cláusulas contractuales sancionatorias.
En un proceder como el anteriormente descrito, al residente se le están vulnerando sus derechos (el derecho al debido proceso, derecho a la defensa, etc.), los cuales el residente no tiene porqué ejercerlos ante una agencia de arrendamientos que no tiene ninguna competencia para emitir juicios o determinar el incumplimiento de un RPH, lo cual solo le corresponde al máximo órgano de la P.H. o, a un juez civil.
Ante cualquier perjuicio o proceder contrario a la ley, el residente podrá tomar acciones en una demanda civil e incluso en caso de vulneración de su privacidad establecer la denuncia ante la Superintendencia de Industria y Comercio.
Convierte tu puerta en un elemento de seguridad con capacidades de comunicación y disuasión
Un timbre inteligente con cámara, es un dispositivo que por su hardware y software, le puede brindar a una puerta características adicionales de seguridad que la puerta por sí misma no tiene más allá de que la puerta sea una barrera física cuya efectividad, dependerá de su material y estructura, donde por supuesto, una puerta de seguridad siempre será mucho mejor que una puerta de madera o una puerta metálica delgada.
Con la incorporación de un timbre inteligente con cámara en una puerta del hogar, se mejoran las características de seguridad brindando capacidades de disuación que la puerta por sí misma no brinda, además, no tendrás que abrir la puerta para poder hablar con quien se encuentra al otro lado, de hecho, podrás hacerlo desde cualquier parte en donde te encuentres y además, podrás ver lo que se sucede, logrando con ello poder prevenir que no sea un engaño donde varias personas están esperando para ingresar a la fuerza una vez se abra la puerta, o bien, que una o varias personas estén coaccionando o manipulando a un conocido para que se abra la puerta, además y como ya mencionamos, con el dispositivo se obtendrá una capacidad disuasoria dadas sus propias características, lo que incluso podrá ayudarte a identificar eventos de intrusión antes de que estos puedan afectar el interior del hogar, porque bien sabemos que una vez que los ladrones han ingresado a la vivienda, pueden causar mucho daño en un tiempo corto.
Recordemos las dos principales ventajas de tener un timbre inteligente en la puerta:
La ventaja de usar un timbre inteligente en la puerta del hogar es que tiene características para ser un elemento de disuación cuando se cuenta con una cámara, sumado a un sensor de movimiento, un sensor infrarrojo, un micrófono y un parlante, además, de un led de «dispositivo activo» (algunos iluminan el botón del timbre), y contar con dicha capacidad de disuasión es de gran ayuda, más aún en horas de la noche, o cuando no se está en el hogar, algo esencial para evitar actos delincuenciales o vandálicos hacia la propia puerta, la chapa y el hogar, e incluso identificar los hechos delincuenciales.
Otra de las ventajas que ofrece el propio dispositivo es la capacidad de interactuar a través del mismo, cuando por ejemplo, un delincuente que ha logrado ingresar para robar en la P.H., está tratando de «verificar» si hay alguien adentro del hogar, tal y como lo hemos visto muchas veces a través de videos y noticias de robos que se suceden en edificios y conjuntos, un dispositivo que puede hacer que los ladrones, delincuentes y vandalos se lo piensen más de dos veces antes de hacer algo es de una enorme ayuda, y aun más, cuando incluso ante un intento de intrusión puede ejercerse una disuasión activa de forma remota.
Toda persona tiene derecho a tomar medidas de seguridad para la tranquilidad en su hogar, la protección de su familia y sus bienes, mientras estas medidas estén acordes a las leyes vigentes.
Medidas tal y como lo es el decidir cambiar una chapa de la puerta que considera insegura por otra, ya sea modificando el cilindro de la cerradura, el tipo de chapa, o instalando una cerradura digital, que puede permitir una interacción más rápida, un acceso más seguro, e incluso permitirle el ingreso de personas de su núcleo familiar remotamente en el caso de una emergencia o necesidad.
Hay otros casos donde si se requiere revisar lo establecido en el reglamento de P.H., como por ejemplo, en el caso de realizar una modificación cambiando una puerta común por una puerta de seguridad, un cambio que en general no debería tener problemas u objeciones para su aprobación en la P.H. mientras se mantenga la armonía de la zona común, ello, gracias a que hoy en día existe una gran variedad de estilos de puertas de seguridad, buscando no se afecte ni la estructura, ni lo que se entiende como la fachada de la zona común.
Es necesario mencionar que en ninguna ley vigente, incluyendo la ley 675 de 2001, se establece que una persona no puede disponer de medios tecnológicos para su confort y|o seguridad, y se debe tener muy presente que la puerta, es la primera barrera entre un intruso y el hogar, la familia, sus bienes y la tranquilidad emocional que esto le brinda al núcleo familiar.
La puerta es un elemento de seguridad pasiva de todo hogar, y es un elemento de seguridad esencial y vital, y este no tiene porqué limitarse a lo que se determine es el “nivel de seguridad que la P.H. determinó por estética”, mucho menos cuando el nivel de seguridad que ofrece la puerta no es bueno, e incluso más aún, en casos donde la propia P.H. no garantiza las condiciones de seguridad como lo establece la propia ley del Régimen de Propiedad Horizontal.
El que una puerta pueda tener mejores características de seguridad tanto físicas como tecnológicas, es algo que hace parte de ese derecho a la seguridad que tienen las personas en la P.H. como residentes, de quienes habitan en el hogar y de sus bienes como lo dicta la ley 675 de 2001 y y cabe volver a reiterar que la seguridad es un derecho fundamental, y debe garantizarse en la P.H.
Aportamos valor a tu seguridad y tu tranquilidad
Es importante que siempre cuentes con asesoría especializada en seguridad para cada necesidad particular, ya sea de un conjunto cerrado, edificio, hogar o negocio, En ALARMAR somos expertos en soluciones de seguridad y te brindamos la mejor asesoría y solución para que incrementes la seguridad y tranquilidad tuya y de tu familia en tu día a día.
Última actualización: 26 de Abril 2025
IMPORTANTE: ten presente que la información provista esta página no sustituye las obligaciones y responsabilidades legales propias de las personas naturales o jurídicas en razón de asesorarse debidamente por expertos certificados en la materia legal y así mismo, en la aplicación de las normas de ley en cada caso particular; obligaciones legales que se fundamentan en las leyes vigentes que los ciudadanos y entidades jurídicas en Colombia tienen que acatar, rigiéndose bajo el imperio de la ley y la jurisprudencia colombiana ejercida por la rama judicial en Colombia.
En Alarmar te brindamos información de fuentes oficiales que te ayudarán a contar con puntos de referencia generales, como una base de información de valor para tu seguridad, esta información no reemplaza las obligaciones legales ni establece precedente jurídico o legal de forma alguna, puesto que ello solo se corresponde única y exclusivamente a la jurisprudencia legal vigente y es tu responsabilidad contar con la asesoría legal experta en lo que se corresponde a la normatividad vigente aplicable, por lo que te recomendamos, acudir a un experto legal certificado y tomar las medidas necesarias que se correspondan.