Como hacer AIRBNB en tu casa, apartamento o en propiedad horizontal de forma segura
Conoce los requisitos y las leyes que debes cumplir para alquilar tu vivienda a través de plataformas de alojamiento y como equipar tu vivienda para la seguridad de tus huéspedes y de tus bienes.
En la actualidad las personas cuentan con diferentes opciones de generación de ingresos, y rentar su propiedad como vivienda turística es una opción más para obtener ingresos, pero este modelo tiene diferentes aspectos que debes conocer de la normatividad, los cuales son importantes tanto para tu tranquilidad como para prestar el servicio en un conjunto residencial o un edificio.
AIRBNB y la renta temporal de viviendas o sus espacios habitacionales
El modelo de generación de ingresos alternativos en el segmento del turismo (y en el de negocios) con la renta de vivienda turística por medio de una plataforma de alojamiento como AIRBNB, ha tomado fuerza y se ha popularizado en Colombia, este modelo que se conoce como “home sharing” u “hogar compartido” se basa en que las personas alquilan por unos días una habitación o la vivienda completa a otras personas de otras ciudades o países.
«Plataformas de turismo aportaron unos US$900 millones a la economía local en 2021» – La República, 27 de septiembre de 2022, Bogotá – https://www.larepublica.co/economia/el-impacto-de-las-plataformas-de-alojamiento-en-el-turismo-segun-oxford-economics-3456846
Dato muy importante: En Colombia este modelo de renta por días en plataformas de hospedaje como AIRBNB no está categorizado como alquiler de vivienda multifamiliar, está categorizado como servicio turístico y deberás mantener esto muy presente.
Esta actividad comercial como cualquier otra, también representa riesgos, retos y requiere del cumplimiento de requisitos de las leyes en Colombia, pero con el conocimiento adecuado, se pueden tomar las medidas preventivas y necesarias para hacer de esta actividad algo seguro y beneficioso.
Desde ALARMAR vamos a ayudarte brindándote información esencial que debes conocer para este servicio como actividad económica, además de brindarte información y consejos para reducir los riesgos.
Comencemos por lo principal, los requisitos y leyes que son importantes.
La reglamentación de AIRBNB en Colombia y las plataformas de hospedaje
Es importante que conozcas el marco legal y regulaciones, lo que necesitas cumplir para prestar el servicio y también para evitar sanciones, veamos las principales leyes que debes tener en cuenta.
La ley 2590 de 2009 que reglamenta el servicio de alojamiento de vivienda turística
En Colombia está reglamentada la renta inferior a 30 días de una propiedad como servicio de alojamiento turístico mediante el decreto 2590 de 2009, tanto en la renta de parcial (habitaciones) o total de la propiedad.
La Ley general de Turismo y sus modificaciones
Para el servicio de vivienda turística, además de la ley General del Turismo (ley 300 de 1996), debes tener en cuenta otras leyes que la han modificado.
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- Ley 300 de 1996 – Ley general del Turismo
- Ley 1558 de 2012 – Modificación a la ley General del Turismo y la obligación de los administradores en la copropiedad a reportar los servicios de AIRBNB sin autorización en los estatutos de la propiedad horizontal.
- Ley 2068 de 2020 – Modificación a la ley General del Turismo y la obligación para toda persona que preste servicios de vivienda turística de obtener el Registro Nacional de Turismo
El Registro Nacional de Turismo
El decreto 1074 de 2015 Sector Comercio, Industria y Turismo establece el requisito del Registro Nacional de Turismo (RNT) para prestar el servicio de alquiler por días, pero también debes tener presente el decreto 1836 de 2021.
¿Cómo obtener el RNT?
Puedes obtener el Registro Nacional de Turismo online a través del portal de Confecámaras
https://rnt.confecamaras.co/home
Mucho cuidado, hacer una declaración falsa al momento de diligenciar el Registro Nacional de Turismo, puede acarrearte serias consecuencias como multas impuestas por la SIC, así como el retiro del RNT entre otras implicaciones legales.
«A partir de los anuncios identificados, se extrajo una muestra representativa de 1.300 anuncios, que condujeron a la realización de 237 requerimientos a propietarios de inmuebles, 565 requerimientos a administradores de propiedad horizontal, 6 requerimientos a las Cámaras de Comercio de las ciudades seleccionadas y 3 requerimientos a agentes inmobiliarios, para que den cuenta de las obligaciones de la prestación del servicio de vivienda turística: inscripción en el Registro Nacional de Turismo, autorización de la Propiedad Horizontal para la destinación del inmueble a este tipo de servicios, entre otros. A la fecha se ha dado respuesta al 5% de las solicitudes de información emitidas por esta Entidad.» – «Superindustria pone la lupa a prestadores de servicios de vivienda para turismo», Bogotá, 24 de Septiembre de 2019 – https://www.sic.gov.co/content/superindustria-pone-la-lupa-prestadores-de-servicios-de-vivienda-para-turismo
¿El Registro Nacional de Turismo aplica solo para la plataforma de AIRBNB?
No, aplica para todas las plataformas similares como Booking, Expedia o TripAdvisor entre otras.
¿Puedo inscribirme en AIRBNB con mi vivienda sin el Registro Nacional de Turismo?
Si, pero sin el RNT, la plataforma no puede publicar tus anuncios por disposición de ley.
“En seguimiento a la Ley 2068 de Turismo y el Decreto 1836, los anfitriones que no tengan un número de registro y no hubieran incluido el mismo en el perfil de sus anuncios no podrán compartir sus espacios ubicados en Colombia en plataformas digitales a partir del 23 de agosto de 2022” – Fuente: “Información para anfitriones en Colombia”, AIRBNB – https://www.airbnb.com.co/help/article/3112
La ley 675 de 2001 o El Régimen de Propiedad Horizontal
La ley que rige la propiedad horizontal (copropiedades) se conecta directamente con los requisitos que deben cumplir las personas para obtener el RNT y prestar el servicio entre otros aspectos dentro de una copropiedad.
¿Se puede prohibir AIRBNB en la propiedad horizontal?
La prohibición no se estipula en la ley, en la práctica no está permitido si no existe aprobación en el reglamento, lo que se diría como una «prohibición de facto»; la ley establece la facultad de las asambleas para aprobar en el reglamento el cambio del uso de una vivienda multifamiliar a vivienda turística y se debe hacer expresamente por escrito modificando el reglamento y registrando este de forma oficial en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
“8. Cuando se preste el servicio de vivienda turística en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, deberá declarar que las unidades privadas que lo integran están autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico” – Fuente: “Información para anfitriones en Colombia”, AIRBNB – https://www.airbnb.com.co/help/article/3112
Nota de contexto de actualidad en 2023
Abril de 2023
En el proyecto de reforma a la ley del Régimen de Propiedad Horizontal que ha estado cursando desde el 2020 al 2023, existía el artículo 73 (incorporación del artículo 107. «De los servicios de hospedaje u alojamiento en la propiedad horizontal» en la ley de 675 de 2001); en este artículo 73 se establecía tal y como se puede ver en la imagen a continuación, que las asambleas podrían prohibir el uso de la vivienda turística, generando gran controversia precisamente por la mención «prohibición», pero dicho artículo fue eliminado en el tercer debate.
Septiembre de 2023
En el proyecto de ley 205 de 2022, acumulado con el proyecto de ley número 282 de 2022, el cual está cursando en el Congreso de Colombia en el año 2023 como se pude ver a través de la Gaceta del Congreso N° 1142 de la República de Colombia del viernes 25 de agosto de 2023, se está discutiendo nuevamente la modificación de la que se había referido anteriormente a la ley de propiedad horizontal como lo es la ley 675 de 2001, como ya lo mencionamos antes, esta vez, en el proyecto de ley 205 que se está discutiendo, si se busca cambiar la orientación y establecer que por defecto esté permitida la prestación de los servicios de alojamiento turístico en viviendas de conjuntos residenciales salvo que esté expresamente prohibido o establecida la prohibición por las asambleas de los conjuntos cerrados (recordemos que la palabra «prohibición» era la que estaba generando gran controversia anteriormente) en su respectivo reglamentos de la copropiedad, lo que de facto y de aprobarse, daría a entender un cambio de uso de suelo, según lo interpretan los expertos en el área legal, en una propiedad horizontal (y sus unidades residenciales), donde quieres adquirieron una propiedad bajo unas condiciones comerciales y características específicas, verían como este cambio a la ley las cambiaría de la noche a la mañana , siendo una de las razones por las cuales se ha generado tanta controversia alrededor de lo que sería este cambio, así mismo, por los aspectos de seguridad, tranquilidad y convivencia que giran alrededor de este fenómeno en propiedades residenciales y que en muchos casos, no se tiene la estructura tecnológica, tampoco la organizativa y menos la normativa que se requiere, más allá de los beneficios que esto ofrezca a un particular, también se debe contemplar nivel de riesgos como en cualquier actividad y en un conjunto residecial, esto incluye muchos aspectos a tener en cuenta como los mencionaremos más adelante.
En el texto se puede leer lo respectivo a la prohibición expresa que deberán realizar en las asambleas de propietarios de llegarse a aprobarse esta reforma a la ley 675 de 2001
«Es por ello, que la iniciativa legislativa comprende una propuesta de adicionar un artículo a la Ley 675 de 2001, buscando con este resolver los inconvenientes jurídicos que se presentaban en la interpretación de las prohibiciones o autorización de este tipo de actividades. Estableciendo en la redacción que: “los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal está permitida, salvo que la asamblea de copropietarios lo prohíba mediante mayoría calificada«
La Ley de Protección de Datos
La ley 1581 de 2012 (Habeas Data) también es importante por su directa aplicación en el tratamiento de datos sensibles (datos de identificación de los huéspedes y el registro de cámaras) en el servicio de alojamiento por días, más aún en una propiedad horizontal.
Guía: Las cámaras de seguridad en tu casa u apartamento y la ley de protección de datos y privacidad
La Ley 1801 de 2016 – Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana
El Código de la Policía Nacional también debe tenerse presente respecto de las normas de convivencia y procedimientos de seguridad entre otros.
Ahora que ya hemos visto las principales leyes de Colombia que debes tener en cuenta para el hospedaje en vivienda turística, debes conocer las reglas de la propia plataforma.
Las reglas y políticas de AIRBNB
Esta plataforma también tiene sus reglas y políticas para los anfitriones (quienes prestan el servicio de alojamiento en su vivienda) y las puedes encontrar en los siguientes recursos:
También debes tener muy presente las políticas y condiciones de privacidad:
En estas políticas de privacidad, se encuentra el uso de cámaras de vigilancia en tu casa u apartamento, cámaras que por supuesto puedes utilizar en los espacios comunes y perimetrales, pero no en espacios señalados para dormir o en los baños.
Las cámaras de seguridad también son para la protección y seguridad de tus huéspedes.
¿Cualquier espacio que no sea un cuarto o un baño puede tener cámaras?
Solo aquellos espacios que no están destinados para que los huéspedes duerman, para explicártelo con un ejemplo, si tienes un sofá-cama en una sala y la has desterminado como zona para ser utilizada por los huéspedes para dormir, no podrás tener una cámara en esa zona.
¿Se pueden usar cámaras espías u ocultas?
No, las cámaras ocultas, mini-cámaras o cámaras espías están prohibidas (sin mencionar lo que implicaría respecto de la ley de habeas data)
Todas las cámaras deben estar señaladas en sus respectivas zonas y debes informar en la plataforma si estarán grabando video y|o audio durante la estancia.
¿Por qué es importante tener en cuenta el uso de cámaras en este tipo de servicio?, si utilizas una vivienda o uno de sus espacios habitacionales para alquilarla en plataformas a personas que son extraños, es tu derecho velar por tu seguridad y la de quienes residen en tu vivienda así como velar por la integridad de tus bienes (como en cualquier negocio u actividad comercial), tal y como sucede en los hoteles.
Ahora vamos a señalarte aspectos importantes de una forma práctica respecto de las leyes en Colombia y la prestación de este tipo de servicio en propiedad horizontal.
AIRBNB en la propiedad horizontal y el arriendo turístico
Vamos a mostrarte puntos importantes que debes tener en cuenta en el arriendo turístico en la propiedad horizontal.
[1] – La aprobación en el reglamento de vivienda turística en la propiedad horizontal no puede quedar solo en la mención «en el papel», para que sea válida (ley 2590 de 2009) debe registrarse el reglamento con los cambios en la respectiva notaría y la oficina de registro de instrumentos públicos (si, tiene costos).
¿Como hacer una reforma al reglamento de propiedad horizontal?; Notaria 19 Bogotá – https://www.notaria19bogota.com/una-reforma-al-reglamento-propiedad-horizontal/
Reforma al reglamento de propiedad horizontal – UAECD Catrasto Bogotá; – https://www.catastrobogota.gov.co/index.php/glosario-catastral/reforma-reglamento-de-propiedad-horizontal
[2] – La obtención del Registro Nacional de Turismo es requisito obligatorio para que el inmueble (casa u apartamento) pueda ser utilizado como vivienda turística, y para su obtención, uno de los requisitos es la declaración de que la vivienda consta aprobada en el reglamento de la P.H.
Dato relevante: la aprobación de esta modificación en el reglamento en la destinación de un dominio particular, requiere mayoría calificada, esto es, setenta por ciento (70%).
«Ahora bien, en caso de requerir un cambio de la destinación genérica de los bienes de dominio particular pertenecientes a la copropiedad, se requiere de la mayoria calificada que trata el articulo 46 de la Ley 675 de 2001″ – Ministerio de vivienda – «Turismo y propiedad horizontal», Concepto en PDF; No 2020ER0022127 del 04 de marzo de 2020; https://www.minvivienda.gov.co/node/27313
[3] – La administración de la P.H., está obligada por la ley 1558 de 2012 (y el Decreto 2106 de 2019 que hizo una modificación al texto manteniendo la obligación) a reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) la actividad de alojamiento turístico no autorizada en la propieda horizontal.
[4] – En este tipo de servicio, no se está realizando un contrato de arrendamiento, se hace un contrato de prestación de servicios de hospedaje y estos huéspedes, que en términos prácticos son residentes temporales, en muchos, muchos casos tienen acceso al conjunto cerrado u edificio mediante llaves de los accesos comunes, lo que genera implicaciones sobre la seguridad de la propiedad común y también de la propiedad particular.
[5] – Un propietario que preste el servicio cumpliendo todos los requerimientos de ley, es igualmente responsable de cumplir lo establecido en los estatutos (reglamento) de la P.H., por ejemplo, cuando en un edificio no cuenta con guarda de seguridad que controle y registre el ingreso (aún incluso si tienen un sistema de cámaras de seguridad) tienen establecido algo como:
«Cuando una persona deje de ser residente (inquilino u otro) y esta haya tenido en poder las llaves de acceso a la edificación para ingresar y salir a voluntad, el propietario del inmueble como responsable, en el mismo día o como máximo al día siguiente, deberá cambiar la clave de la chapa de la puerta peatonal de acceso, y deberá entregar copia a la administración de la P.H. de dos (2) llaves con la nueva clave para los apartamentos donde residan dos o más personas y una (1) llave donde solo resida una persona, además de entregar una copia a la administración, esto como medida mínima de seguridad hacia los residentes, hacia la copropiedad, los bienes comunes y hacia los bienes privados de propietarios y residentes, y de la seguridad de todos en la copropiedad; esto medida se aplica incluso y sin importar si la persona que deja de ser residente manifiesta que no tiene o hizo más copias; esta medida de seguridad también aplicará en casos donde un propietario o residente haya otorgado llaves a algún tercero (trabajador, visitante u otro) que haya tenido a disposición las llaves de acceso para ingresar y salir a voluntad; si esto no es realizado por el propietario del bien inmueble según se encuentra estipulado, o es ocultado o es ignorado, la administración de la copropiedad procederá a…»
Una solución de automatización del edificio en su acceso es una excelente opción, incluso con funciones que incrementan significativamente la seguridad, la capacidad de respuesta y de reacción, pero esto te lo explicaremos más adelante.
Como comprender las leyes en la P.H., su conexión y aplicación
Comprender de forma simple como se conectan 3 segmentos de ley (turismo, Propiedad Horizontal y Habeas Data) puede ser un poco complicado, pero tener en cuenta los aspectos fundamentales es de gran ayuda tanto para quienes prestan el servicio como para las propiedades horizontales, por eso te lo mostraremos de una forma simple en lo que ya encontrarás conexión con lo que te hemos mostrado anteriormente.
1 – Cuando una persona realiza el procedimiento para obtener el Registro Nacional de Turismo para prestar el servicio en una P.H., hace una declaración de buena voluntad de que su vivienda cuenta con la autorización de la propiedad horizontal.
“Artículo 3°. Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto.” – Decreto 2590 de 2009, Portal Función Pública del Gobierno Colombiano – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=36779 & Decreto 4933 de 2009, Portal Función Pública del Gobierno Colombiano – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=38476
** Aquí se conectan la leyes de Turismo y Régimen de Propiedad horizontal **
2 – Cada huésped debe, como requisito, diligenciar una tarjeta de registro que deberá permanecer a cargo de la administración del conjunto residencial, en la que se debe especificar el inmueble y el propietario del inmueble entre otros datos, además, se deberá especificar en la misma la identificación del huésped (así como cada uno de sus acompañantes) y lugar de residencia (país y dirección) entre otros datos.
“Artículo 4°. Tarjetas de Registro. Los propietarios o administradores de los edificios, conjuntos residenciales y demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, deberán diligenciar, por cada hospedado, una tarjeta de registro” – Decreto 2590 de 2009, Portal Función Pública – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=36779
Puedes encontrar más información sobre la tarjeta de registro de alojamiento turístico, además de lo referido en el Artículo 4 del Decreto 2590 de 2009, en el sitio web oficial del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo:
Tarjeta de Registro de Alojamiento – TRA – https://tramincit.gov.co/
** Aquí se conectan la leyes de Turismo, Régimen de Propiedad horizontal y Habeas Data **
3 – La administración de la copropiedad está obligada por ley (decreto 2590 de 2009) a conservar en archivo, durante mínimo cinco años (a partir del fin de la estancia), las tarjetas de registro que se deben generar por cada huésped.
Te recomendamos nuestra guía sobre tratamiento de datos y propiedad horizontal:
La ley de Habeas Data y la protección de datos también tiene directa aplicación en la propiedad horizontal hacia el sistema de cámaras de seguridad y vigilancia.
** Aquí se conectan la leyes de Turismo, Régimen de Propiedad horizontal y Habeas Data **
4 – La copropiedad en cabeza de su administración está obligada por ley a reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) cuando se esté llevando a cabo la actividad de vivienda turística sin la aprobación en el reglamento de la copropiedad, so pena de sanciones por parte de la SIC para la administración en la omisión de esta obligación además de las sanciones de ley al prestador del servicio (Decreto 2590 de 2009).
«Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.” – Fuente: Decreto 2106 de 2019, Portal Función Pública del Gobierno Colombiano – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=103352#144
** Aquí se conectan la leyes de Turismo y el Régimen de Propiedad horizontal **
5 – La copropiedad puede establecer multas sobre el propietario del inmueble según esté estipulado en el reglamento y en concordancia con las disposiciones de la ley 675 de 2001, además de las acciones legales derivadas como responsabilidad por el actuar del propietario u arrendatario que esté realizando esta actividad sin atender las disposiciones de ley, que causen perjuicio a la copropiedad o administración.
** Aquí también se conectan las leyes de Turismo y el Régimen de Propiedad horizontal **
6 – Los propietarios de inmuebles arrendados, deben tener en cuenta en sus contratos de arrendamiento (incluyendo inmobiliarias) hacia los inquilinos, lo referente a este tipo de servicio de alojamiento turístico si no se encuentra expresamente autorizado por la P.H.; así mismo, deben tener en cuenta lo referente al subarriendo (total o parcial) para tomar las medidas y salvaguardas que consideren pertinentes.
** Aquí se conectan la leyes de Turismo, el Régimen de Propiedad horizontal y la ley de Arrendamientos en Colombia (Ley 820 de 2003) **
¿Se debe asumir como permitida la vivienda turística si no hay ninguna mención al respecto en el reglamento de la copropiedad?
No, se debe asumir como no autorizado, puesto que la propia ley refiere que se deben estipular expresamente en el reglamento las viviendas que tienen permitido realizar dicha actividad en la propiedad horizontal (Artículo 3° del Decreto 2590 de 2009).
“Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas…«– Fuente: Decreto 2106 de 2019, Portal Función Pública del Gobierno Colombiano – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=103352#144
¿El reporte de actividades de alojamiento turístico no permitidas en una copropiedad solo lo puede realizar la administración de la P.H.?
No, un propietario (o incluso un residente inquilino) puede hacerlo.
Siempre es recomendable verificar primero con la administración sobre la situación, para que sea la administración de la P.H. quien proceda a tomar medidas y reportar esta situación, si la administración del P.H. no lo hace diligentemente, se reporta a la SIC para que esta entidad tome las medidas respectivas.
¿Quíen regula AIRBNB en Colombia?
La regulación antes la hacía el Ministerio de Comercio Industria y Turismo, pero actuamente es la Superintendecia de Industria y Comercio (SIC), por ello, las denuncias sobre una vivienda turística no autorizada o comunmente denominada como vivienda turística ilegal (cuando no se cumplen los requisitos de ley) se deben realizar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) en sic.gov.co/proteccion-del-consumidor
Quejas contra Prestadores de Servicios Turísticos
Es la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) la entidad facultada por ley para ejercer las funciones de control y sanción
“Artículo 143, Investigaciones administrativas por infracciones de los prestadores de servicios turísticos. La Superintendencia de Industria y Comercio adelantará todas las investigaciones administrativas contra los prestadores de servicios turísticos por las infracciones establecidas en el artículo 71 de la Ley 300 de 1996 y las normas que la modifiquen y/o reglamenten.» – Decreto 2106 de 2019, Portal Función Pública del Gobierno Colombiano – https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=103352
¿Sabías que una de las sanciones es cancelar el RNT sin poder volver a obtenerlo o su cancelación por 5 años?
Con lo que te hemos mostrado en los anteriores puntos, es posible tener una idea general y de forma simple, sobre como se relacionan las leyes y comprender un poco mejor su aplicación, ahora veamos otros aspectos que están relacionados.
Las medidas ante vivienda turística no autorizada que la administración de la propiedad horizontal puede tomar
Veamos algunas de las medidas que una propiedad horizontal puede tomar cuando en el reglamento de la copropiedad no está autorizada la vivienda turística y se ejerce su prestación de forma ilegal, es decir, sin cumplir todos los requisitos legales.
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- Avisos informando que la actividad no está autorizada en el reglamento.
- Identificación en las plataformas de las viviendas que se están ofreciendo con el servicio de vivienda turística.
- Hacer uso de los mecanismos que por ley poseen las copropiedades para la identificación de quienes ingresan y la actividad de arrendamiento en la P.H. (registro en portería, informar los contratos de renta, etc.).
- Interponer denuncia ante la Inspección de Polícia que le compete al edificio y solicitar asistencia de la Policía Nacional para realizar control de cumplimiento de requisitos (junto con la administración de la P.H.) para este tipo de servicios.
- Denunciar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) a cada prestador con su inmueble específico.
- Contactar por escrito a la plataforma, indicándole la denuncia ante la SIC de cada inmueble en específico y su prestador que está prestando el servicio sin contar con la autorización en reglamento.
- Imponer a los propietarios de los inmuebles multas acorde al reglamento y a la ley.
Vamos a mostrarte algunos de los riesgos más comunes que debes tener en cuenta en esta actividad comercial y como se pueden tomar medidas para reducir muy significativamente los niveles de inseguridad, intranquilidad y desconfianza que tanto rechazo genera en una propiedad horizontal.
Los riesgos que debes considerar en la prestación de un servicio de alojamiento turístico para tomar medidas eficaces
Toda actividad comercial o servicio tiene riesgos y debes conocerlos para comprender que precauciones y medidas preventivas debes tomar para tu tranquilidad, veamos algunos de los más comunes.
Robos
Debes ser consciente que los robos pueden sucederse, tanto hacia ti como hacia los huéspedes, por eso debes tomar precauciones pensando en los diferentes escenarios, los dos más comunes son:
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- Huéspedes se lleven objetos de tu vivienda
- Otras personas ingresan a tu vivienda a robarle a los huéspedes
Debes considerar que uno de los puntos de vulneración de seguridad más fuertes, tienen que ver con el acceso a la vivienda cuando entregas las llaves para que estas estén a disposición de terceros; no te debes confiar en que otros no hayan sacado copias de las llaves.
Infórmate al respecto de este tipo de incidentes con otros usuarios de la plataforma en la Comunidad AIRBNB haciendo una búsqueda sobre robos
Daños
Debes considerar también que se pueden suceder afectaciones, como daños por descuido del que se hospeda, por uso inadecuado o por negligencia, los daños pueden surgir por diferentes situaciones, más aún en aquellos casos donde el tipo de estancia para la que hayan escogido el alojamiento pueda propiciarlo (asistencia a un carnaval entre otros), por lo que deberás considerar esto respecto del tipo y motivo de alojamiento que brindarás.
Puedes encontrar más información sobre este tipo de incidencias en lo comentado por otros usuarios de la plataforma en el centro de la Comunidad AIRBNB en la búsqueda de daños
Alteración del orden público y la tranquilidad
Debes prever que es posible que, en algunos casos, quienes se hospedan pueden causar alteraciones del orden público en el caso de fiestas, celebraciones u otros eventos no consentidos, recuerda que aun cuando estas acordando unas condiciones, no todas las personas tienen el comportamiento que se pensaría deben tener, esto incluye lo que debes contemplar respecto de eventos en la propiedad horizontal, por ello los procedimientos, medidas y rápida identificación (tanto del propietario del inmueble como en la P.H.), ayudarán a mantener la tranquilidad.
Afectaciones a los vecinos en la P.H.
En el caso de conjuntos cerrados también es posible que se sucedan afectaciones a las zonas comunes o incluso, a los bienes o propiedades de los vecinos, esto siempre genera mucha preocupación, por ello, contar con un sistema que brinde las características adecuadas para contar con las evidencias que servirán como prueba ante las autoridades y entidades que deban responder por los daños y afectaciones es necesario.
El rechazo a los AIRBNB en conjuntos cerrados y edificios
El rechazo en la propiedad horizontal a la vivienda turística se sucede por diferentes motivos, ruido, fiestas, escándalos, cantidad de extraños que ingresan entre otros, son razones que generan enormes preocupaciones de seguridad e intranquilidad.
Las preocupaciones son totalmente normales y entendibles, puesto que mucho de ello se sucede por la falta de conocimiento en la normatividad, la falta de diligencia y control de parte de los propietarios que ofrecen el servicio y la no aplicación de las medidas preventivas, entre ello, la falta de una adecuada capacitación (sabemos que es bastante difícil) en la P.H., la no existencia de los procedimientos, organización y también, la falta de los medios adecuados para controlar y minimizar los riesgos, todo ello suma para que el rechazo sea extendido.
Se requiere de una gestión efectiva que demanda tiempo y recursos
Muchos conjuntos cerrados y edificios son administrados por propietarios o personas que hacen su labor ad honorem, y no pueden estar en función de estar controlando el ingreso y salida de personas, ni el sistema de seguridad sobre sus propias obligaciones y cotidianidad, por lo que establecer reglas y contar con el sistema adecuado es demasiado importante y por supuesto, requiere de colaboración, pero en conjuntos grandes donde hay más recursos, también se requiere de una muy buena gestión, mucha coordinación y comunicación.
El alquiler de vivienda turística, en cualquier caso, requiere de hacer control y seguimiento del cumplimiento de las leyes por parte de la administración para que no haya serias sanciones hacia la copropiedad (tarjetas de registro de huéspedes, tratamiento de datos, gestionando la seguridad antes y después del servicio, etc.) y evitar que la tranquilidad y seguridad del conjunto sea afectada.
Esta es una actividad en una P.H. que se debe evaluar entendiendo todos los factores e implicaciones que se generan para tener en cuenta todas las consideraciones y medidas.
Aumento de la inseguridad, el principal motivo del rechazo a los AIRBNB en la propiedad horizontal
En muchos conjuntos cerrados se sucede un fenómeno propio de la sociedad, y es la falsa sensación de que «nada va a suceder», porque se confían en que, «para eso están las normas y las leyes que deben respetar», eso claro, hasta que algo sucede y el dicho de «puede estar tranquila que nada va a pasar» deja de ser «una garantía».
El aumento de la inseguridad es el principal motivo de rechazo, cuando extraños ingresan y salen de la P.H. con llaves a las cuales incluso podrían haber sacado un duplicado o copia, además que comienzan a dar acceso a otras personas como «invitados» que no son parte del servicio contratado, luego, en estos casos ya no se trata de una «percepción de inseguridad»; siendo este tipo de aspectos la principal razón del cómo se afectan las condiciones de seguridad en una propiedad horizontal.
Si sumamos a lo anterior la falta de procedimientos y medios que permitan identificar y diferenciar de quienes quieren robar de los que son huéspedes y residentes, las condiciones de inseguridad son mayores, más aún cuando no se cuenta con seguridad privada o con una solución de seguridad integral con control de acceso automatizado con identificación biométrica.
Otros de los motivos que generan rechazo se sucede con la falta de responsables ante daños, destrozos e incluso lesiones a residentes u empleados de la P.H., hay casos donde los propietarios dicen que estos daños deben ser cubiertos por la copropiedad desligándose de la responsabilidad, y por supuesto, hay plataformas que dicen «tener cobertura», pero la letra pequeña entra en juego.
Otro factor que se minimiza pero que viene implícito, es el uso de los recursos de bienes y áreas comunes (piscinas, etc.) en muchos casos convirtiendo la P.H. en «Conjunto residencial turístico»; sumando a ello que en algunos casos «convierte» a los guardas de seguridad en recepcionistas y conserjes en contra de las funciones de un vigilante, quien debe enfocarse en sus funciones de seguridad y no en otras tareas.
A todo lo anterior, hay que sumar otras preocupaciones sobre el uso del P.H. y de este tipo de renta para actividades que pueden ir contra las leyes y afectar la tranquilidad de los residentes e inquilinos.
Muchos edificios y conjuntos no están preparados para AIRBNB
Es una realidad que muchas propiedades horizontales realmente no están preparadas para el servicio de vivienda turística de plataformas (Booking, Expedia, Homesday y Homeaway entre otras) y por ello, es muy recomendable revisar, considerar y evaluar el real nivel de seguridad, procedimientos y normativas para determinar si la P.H. está preparada y evitar el surgimiento de problemas de convivencia, legales y sanciones de entidades gubernamentales; veamos algunos de estos puntos a revisar y evaluar.
Siempre se debe recordar la responsabilidad patrimonial que adquieren todos los copropietarios de una P.H. y de cumplimiento de las leyes.
Puntos a evaluar en la P.H.
Evaluar y revisar los siguientes puntos ayudará a la toma las decisiones de forma consiente, a establecer e implementar las condiciones en que este tipo de servicio de se preste de forma segura y sin afectar la tranquilidad y seguridad de propietarios y residentes.
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- ¿Existen procedimientos y medidas para el constante ingreso y salida de personas extrañas con llaves de acceso?.
- ¿El guarda de seguridad en la portería realizará el proceso de control, evitando el ingreso de otras personas que estos huéspedes temporales quieran ingresar bajo un argumento de «estoy alquilando la propiedad y tengo derecho a ingresar a quienes yo quiera como mis invitados»?.
- ¿Se han considerado los conflictos que se pueden generar hacia la vigilancia privada con la debida instrucción y oportuna información?.
- ¿La vigilancia privada tiene sus funciones claras para no hacer de recepcionistas, botones, conserje u otros dejando de lado sus funciones de seguridad?.
- ¿Se cuenta con la estructura necesaria en el conjunto para el control de acceso a las zonas comunes para evitar el uso y abuso bajo el argumento de “estoy alquilando la propiedad, soy inquilino y tengo derecho a usarla”?.
- ¿Existe un sistema de cámaras de seguridad?.
- ¿El sistema de cámaras de vigilancia es parcial?, ¿no cubre la totalidad del conjunto?, ¿cubre todos los puntos vulnerables internos y externos?
Ejemplo: un conjunto cerrado que tiene zonas comunes de uso exclusivo y privativo pero que son zonas abiertas y|o fácilmente accesibles.
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- “el personal de seguridad del conjunto residencial les notificaron que ninguna de las cámaras de seguridad brindaban vigilancia a esa casa específicamente.” – Fuente: https://www.infobae.com/america/colombia/2021/07/22/alquilaron-un-apartamento-de-lujo-en-santa-marta-y-les-robaron-casi-30-millones/
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- ¿Se cuenta con un monitoreo eficaz del sistema de vigilancia? (muy difícilmente lo hará el administrador), ¿El sistema de cámaras de seguridad tiene realmente la capacidad y configuración adecuada para automatizar y simplificar el proceso de monitoreo?.
- ¿Existe una buena coordinación y comunicación entre el propietario de la vivienda turística, la administración y la empresa de seguridad?.
- ¿Se ha realizado una adecuada capacitación e instrucción sobre las leyes y normas que rigen este tipo de servicios a todos los actores involucrados?
Evaluar si realmente el conjunto cerrado u edificio está preparado para, como se dice comúnmente, «hacer AIRBNB» y establecer los lineamientos para el «vivienda turística no significa conjunto turístico» es realmente importante.
Muchas cosas deben ser concientizadas y evaluadas para que se pueda generar esta actividad con tranquilidad para todos, sin generar conflictos por desconocimiento de normas, falta de procedimientos, desinformación (como cuando alguien dice que «si está permitido sin restricciones» desconociendo las leyes vigentes) y negligencia entre otros.
Dialogar sobre una base informativa adecuada y asesoría de expertos, evaluar los puntos vulnerables, las capacidades reales y escuchar las preocupaciones es importante para tomar una decisión informada y evitar, por ejemplo, consecuencias legales.
Reducir las condiciones de inseguridad en una propiedad horizontal debe ser el objetivo de todos
La tranquilidad es algo que todos deseamos cuando ejercemos una actividad económica y mucho más si esta actividad, que implica darle acceso a extraños, se está realizando en una propiedad horizontal, donde hay muchos hogares, donde están depositados los sueños y la tranquilidad de las personas, donde se encuentran los seres amados de cada hogar y familia, por supuesto, también es importante proteger los bienes propios y los comunes en la P.H., por eso, reducir al mínimo cualquier condición de inseguridad debe ser por lo que todos en P.H. deben trabajar y hacerse responsables.
Ahora te mostraremos algunos consejos y puntos importantes para proteger un hogar o conjunto cerrado, para dar tranquilidad y seguridad en la prestación de este tipo de servicios.
Como equipar tu casa u apartamento para AIRBNB y protegerlo
Proteger tus bienes y tu propiedad es algo que puedes hacer, no solo porque esté mencionado en las políticas de una plataforma de alojamiento turístico, las leyes colombianas así lo permiten, pero debes comprender que debe existir un equilibrio entre la seguridad y respetar la privacidad de tus huéspedes y también de tus vecinos.
No lo olvides: con las cámaras de seguridad también estas protegiendo a los huéspedes.
¿Cómo proteger mi hogar, mis bienes y a mis huéspedes?
Vamos a brindarte algunas recomendaciones sobre cómo proteger tu hogar a la vez que puedes adaptarlo para prestar el servicio de vivienda turística.
Cámaras perimetrales y en exteriores
Las cámaras perimetrales te brindarán control de lo que sucede en el acceso (u perimetro según su configuración) tu vivienda, además, le brindarán seguridad a tus huéspedes tanto si se trata de una casa, como si se trata de un apartamento en un edificio que no tiene cámaras de vigilancia y se hace la instalación de cámaras exteriores en tu propio apartamento.
Doorbell o Mirilla inteligente
Un video portero inteligente en tu puerta, te permitirá tener una cobertura en el acceso propio de tu vivienda, y es de enorme utilidad por si alguien quiere entrar a robar a tus huéspedes cuando estos no están o si quieren entrar a robarte tus pertenencias.
¿Debo cumplir la ley de privacidad y protección de datos con las cámaras que tengo en mi vivienda para hacer AIRBNB?
Si, debes cumplir la ley protección de datos (Habeas Data), para el manejo de la información (videos y|o imágenes); te recomendamos te leas detenidamente nuestro artículo: Guía: Cámaras en el hogar, la privacidad y la ley de protección de datos (1581 de 2012)
Control de acceso digital
Un control de acceso digital para tu puerta, que además puedas gestionar conjuntamente con el sistema de cámaras y el video portero es de gran utilidad, te evitará lidiar con llaves de acceso a tu vivienda y estar cambiando la clave, podrás cambiar el código cuando quieras remotamente y no estarás con la preocupación de que alguien haya sacado copias de las llaves.
Cámaras internas
La idea de contar con cámaras interiores es ser lo menos invasivo posible en este tipo de servicio (como en los hoteles), un equilibrio entre la comprensión de tus huéspedes hacia tu seguridad que seguramente la mayoría lo comprenderá, y tuya, para que tus huéspedes se sientan cómodos, seguros y respetes su privacidad; un ejemplo de una cámara interna que puedes utilizar es aquella que controle las zonas interiores de acceso de tu vivienda, como la puerta y|o garaje.
Una solución integral de seguridad y Smart Home
Contar con una solución que integre los dispositivos de seguridad como los anteriores en tu hogar y permita su gestión remotamente con confiabilidad es escencial, además, una solución que te permita ir escalando el sistema acorde a tus necesidades, permitiéndote también la gestión remota de iluminación, climatización, gestión de alertas de detectores de monóxido de carbono (CO) o de humo, así como de electrodomésticos (Hogar Inteligente) entre otros, ¿qué tal recibir a tu huésped con un café caliente listo para servir?, por experiencia te podemos decir que este tipo de soluciones son ideales para que ofrezcas un servicio de alta calidad y mantengas un alto nivel de seguridad, y esto lo puedes lograr a través de soluciones como Total Connect y AlamrCom.
Seguridad integral y control de ambientes remotamente con Total Connect 2.0
Las 2 mejores plataformas de seguridad y hogar inteligente en la nube, AlarmCom y AlarmNet
Los beneficios que obtienes al contar con un sistema de seguridad integral y gestión remota en tu propia vivienda
Contar con un sistema de seguridad en tu propia vivienda te dará un gran plus, porque en un conjunto cerrado, tu sistema de seguridad les dice a los otros propietarios que estás tomando las medidas necesarias para que se cumplan las condiciones del servicio tal y como ha sido establecido sin que esto afecte a los otros residentes y vecinos.
Otro de los beneficios es la gestión del ingreso de personal de aseo y mantenimiento cuando necesites hacerlo, con ello podrás gestionar remotamente y sin problemas el acceso y la seguridad del personal entre otros.
Mejorar las condiciones de seguridad en la propiedad horizontal
Cuando en un conjunto cerrado se decide aprobar en los estatutos el uso de vivienda en el servicio de vivienda turística a través de plataformas, es normal que se deban revisar y modificar las disposiciones de seguridad en general del conjunto y que se tomen medidas también hacia la seguridad de los otros residentes y propietarios que no serán anfitriones, esto se debe hacer tanto si se cuenta con seguridad privada que controle el acceso en portería como si el edificio o conjunto cerrano no cuenta con vigilante e implementan un sistema de automatización del edificio.
Recuerda que: por disposición de ley, el servicio de vigilancia privada en los conjuntos residenciales y edificios (propiedad horizontal) en cualquiera de sus funciones, solo puede ser prestado por empresas debidamente acreditadas ante Supervigilancia.
Incrementar la seguridad del acceso en cada vivienda
Es recomendable que cada vivienda revise y evalúe sus propias medidas de seguridad ante diferentes eventos que pueden sucederse, por ejemplo, si la edificación en su conformación y estructura, permite que las personas tengan un acceso a zonas comunes privadas de otros propietarios, o las propiedades cuentan con zonas semiabiertas, o si un balcón de un apartamento es fácilmente accesible, por lo que se deben considerar tanto ventanas, patios, balcones y puertas entre otros.
Veamos a continuación un ejemplo sobre medidas para mejorar la seguridad en la puerta de acceso de cada vivienda.
Incrementar la seguridad del acceso en la puerta de la vivienda
Una forma de incrementar la seguridad para aquellos propietarios o residentes que no prestarán el servicio, es contar con mejores sistemas de cerradura en sus puertas para que esto se complemente con el sistema de cámaras de seguridad en la P.H., una forma simple es utilizar un sistema como los cilindros de Yale con llave Mariposa
Los cilindros de la serie 2100 de Yale con llave Mariposa
Los cilindros de la serie 3100 con llave mariposa
Esta es una medida que debe ser considerada (y altamente recomendable) para quienes residen, pero que no serán anfitriones, ya que los sistemas de llave comunes no son los más confiables ni para una puerta, ni para una reja.
Puerta de seguridad, mucho más que «un extra»
Contar con puertas de seguridad junto con una cerradura como las anteriores es considerablemente mucho mejor, proporcionará un nivel de seguridad aún mayor y evitará que, mediante el uso de herramientas básicas puedan romper la puerta.
Automatización del control de acceso incrementando la seguridad
La automatización del control de acceso en un edificio es una excelente solución (no solo para ahorrar u optimizar los altos costos en seguridad privada que se deben asumir en muchas P.H.) para aquellos conjuntos cerrados en los que se lleve a cabo el modelo alquiler temporal de vivienda turística, una solución de automatización permitirá contar con una gestión integral de la seguridad, el acceso y la identificación, si bien hay diferentes soluciones que permiten integrar video porteros, en Alarmar contamos con una solución de automatización para edificios particular que brinda grandes ventajas incluso, incrementando la seguridad con varias funciones y características
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- El acceso de personas como visitantes o huéspedes temporales en el conjunto cerrado podrá ser programado y controlado mediante códigos QR, los cuales tienen hora y fecha de inicio y así mismo de caducidad, estos códigos de acceso temporizado se le enviarán al dispositivo móvil de cada huésped y a cada acompañante.
- Con estos códigos QR de acceso quedarán registrados los ingresos y salidas en el sistema permitiendo un control preciso y seguro.
- Otra gran ventaja es que el video portero cuenta además con registro fotográfico de las interacciones cuando se ingresa al edificio o conjunto.
- El que el sistema del video portero trabaje en conjunto con las cámaras de vigilancia, permitirá también identificar si los huéspedes ingresan a otras personas más allá de las autorizadas, una gran ventaja ¿verdad?, ahora, ¿te imaginas esto en conjunto con el sistema de seguridad propio de tu AIRBNB?, se convierte en un sistema muy robusto que te permitirá tener un mayor control de la seguridad e incrementará muy fuertemente la tranquilidad.
- El sistema de video portero (que por supuesto tiene gestión de usuarios) permite activar alertas generales de emergencia y solicitud de ayuda de emergencia, la cual llegará tanto a los usuarios del sistema como a la central de monitoreo de alarmas (si, como las nuestras en Alarmar) y con ello, la reacción de las autoridades ante eventos como robos, intrusiones u agresiones podrá ser más rápida y efectiva, permitiendo incluso evitando exponerse directamente ante este tipo de situaciones si no fuera necesario.
Solo con esto y sin mencionar otras ventajas que ofrece este tipo de sistemas, la seguridad de un conjunto residencial se incrementará considerablemente para tener tranquilidad tanto en el día a día como en aquellos donde ingresen huéspedes a una vivienda.
¿Quieres mejorar la seguridad de tu conjunto residencial?, nuestros asesores expertos te brindarán una solución a la medida de tus necesidades.
Sistema de cámaras de vigilancia
Ciertamente si no se cuenta con un sistema de cámaras de seguridad y vigilancia, muy difícilmente puede pensarse que existe un nivel de seguridad mínimo, además porque como es evidente, cualquiera podrá actuar casi que con total impunidad sin que se exista si quiera un registro de los eventos que pueda ser utilizado como evidencia, por ello, su importancia para cualquier P.H.
¿Por qué es importante revisar si el sistema de cámaras de seguridad debe ser actualizado?
Muchos sistemas de vigilancia no cumplen siquiera las condiciones técnicas mínimas para garantizar un nivel de seguridad básico, por ejemplo, tener la capacidad técnica de contar con resolución que permita lograr la correcta identificación de las personas en casos de robos o intrusión, además de otras características técnicas que son necesarias tanto a nivel de seguridad, como también para cumplir las normas de ley que rigen a los sistemas de seguridad en la propiedad horizontal respecto de la ley de tratamiento de datos.
No lo olvides, es por tu seguridad, la seguridad de los huéspedes y la tranquilidad de tus vecinos
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Recursos útiles
IMPORTANTE: ten presente que la información provista en esta página no sustituye las obligaciones y responsabilidades legales propias de las personas naturales o jurídicas en razón de informarse debidamente por expertos certificados en la materia y así mismo, en la aplicación de las normas de ley en cada caso particular, obligaciones para cada caso particular que deben basarse en las leyes vigentes que los ciudadanos y entidades jurídicas en Colombia deben acatar estando bajo el imperio de la ley y la jurisprudencia colombiana ejercida por los jueces en Colombia.
En Alarmar somos expertos en seguridad y aportamos valor para tu tranquilidad.
En Alarmar te brindamos información de las fuentes oficiales con los cuales puedes contar con una base informativa de valor para profundizar y asesorarte con un experto en el área, si necesitas asesoría para implementar o actualizar tu sistema de seguridad y cámaras de vigilancia por expertos altamente capacitados, nosotros te brindamos soluciones a la medida y nuestros asesores expertos te ayudarán a establecer el mejor sistema para que puedas incrementar notoriamente la seguridad en tu lugar de residencia, optimizar tu inversión en seguridad y contando con las mejores características técnicas y garantías.