SISTEMAS DE SEGURIDAD CCTV EN PROPIEDADES HORIZONTALES

Vivir en una casa o apartamento en una urbanización, condominio, edificio o conjunto cerrado de viviendas, las que se denominan como propiedad horizontal o P.H. por sus siglas que se refiere a los diferentes conjuntos residenciales que se conforman en nuestras ciudades, es una opción cada vez más apetecida, las empresas constructoras ven en este tipo de viviendas de propiedad horizontal ventajas y valor agregado tanto para los propietarios como para sus familias gracias a que se pueden conformar unidades residenciales de diferentes tipos y opciones acorde a los gustos y las necesidades de cada familia o persona pero en cada uno de estos, la seguridad es parte fundamental para una convivencia tranquila y disfrutar del hogar, la tranquilidad y los seres queridos.

En estos tiempos en los que la delincuencia está en aumento y quienes buscan las oportunidades existentes como la falta de seguridad o medidas que ya no son un obstáculo significativo (una puerta con una chapa sencilla), es muy importante apoyarse en las nuevas tecnologías y sistemas de seguridad que nos permiten mejorar nuestra seguridad y que también son capaces de persuadir y alertar en tiempo real como lo son los circuitos cerrados de televisión (CCTV).

Cada día es más importante contar con sistemas de seguridad que nos permitan funcionalidades de prevención y rápida reacción, no solo para proteger nuestros bienes materiales, sino también para la seguridad de nuestra familia y seres amados, por ello es muy importante usar lo que tenemos a nuestro alcance y como se dice de forma común, “de puertas para adentro” podemos tener completa autonomía con lo que consideramos es necesario como sistema de vigilancia para nuestra seguridad, pero en lo que respecta al exterior en una propiedad horizontal (P.H.) existen diferentes consideraciones que se requieren tener en cuenta además de aspectos de ley en los cuales es necesario informarse.

Consideraciones antes de implementar un sistema de seguridad CCTV en P.H.

Cuando consideramos instalar un CCTV es indispensable evaluar los aspectos de ley respecto del uso y de la ubicación de sus componentes (DVR, Cámaras, sensores, etc.) en las zonas comunes y además en los aspectos que rigen la privacidad de las personas en los casos donde existen zonas comunes internas que puedan estar expuestas, lo cual está directamente ligado al principio de finalidad que rige el tratamiento de los datos personales contemplados en la Ley Estatutaria 1581 de 2012.

Se deben evaluar aspectos de funciones para este sistema y con base en estas funciones se definirá lo necesario para que estas sean cubiertas por el sistema de video vigilancia (el CCTV), por lo que a partir de lo anterior (el levantamiento de requerimientos) se evaluarán los costos y las diferentes opciones suministradas por la empresas especializada en seguridad, esto, debido a que no existe un estándar, los sistemas CCTV permiten generar soluciones a la medida (lo que se podría decir cómo personalizables) para cada usuario teniendo en cuenta sus necesidades, requerimientos, características técnicas del sistema y la capacidad adquisitiva.

Es muy importante considerar también la gestión del mismo, puesto que se debe tener en cuenta si el sistema será administrado por personal de seguridad debidamente capacitado y acreditado desde un área determinada para la seguridad en el conjunto residencial (sistema centralizado) o si, por el contrario, no se cuenta con personal de seguridad y el sistema será administrado de forma remota, lo cual establece características técnicas y funcionales del sistema de CCTV.

A continuación te comentamos algunos de los aspectos que debes tener en cuenta para implementar un CCTV en una propiedad horizontal:

• Procedimientos para el tratamiento, uso, recolección o disposición final de la información.
• Todos los procedimientos deben ser documentados y socializados con las personas que tendrán acceso al sistema.
• Se deben establecer auditorías periódicas.
• Las personas y el personal de vigilancia que tengan acceso a la información deben firmar cláusulas de confidencialidad.
• Se debe implementar un sistema CCTV solo si es necesario (parece un poco extraño mencionar esto, pero es una consideración de ley).
• Se deben limitar los sistemas CCTV solo a los lugares en que sea necesario para cumplir con el requerimiento.
• No se pueden instalar cámaras hacia zonas privadas que afecten la intimidad.
• Las imágenes de infantes (niños y niñas) y menores de edad deben respetar sus derechos fundamentales.

Nota importante: es muy recomendable contar con la asesoría experta que pueda orientar acorde a los aspectos de ley acorde a las características de cada P.H.

Tipos de propiedad horizontal y sus CCTV

Existen diferentes tipos de propiedad horizontal, pero para este fin los vamos a clasificar en dos tipos, las P.H. que cuentan con personal de seguridad porque estas cuentan con los recursos y el espacio destinado para ello (portería y/o garitas) y los conjuntos residenciales o edificios que no cuentan con portería o puestos de vigilancia.

P.H. con personal de Seguridad
Los conjuntos cerrados, los grandes edificios de apartamentos y las urbanizaciones residenciales suelen contar con personal de vigilancia que se encarga del control de acceso y de monitorear o vigilar las zonas comunes y periféricas (zonas protegidas por cercas de protección perimetral), pero por supuesto el contar con un personal de seguridad (vigilantes) que controle internamente lo que respecta a la seguridad es costoso y en ocasiones puede ser algo complicado, ya que estos conjuntos de viviendas pueden contar con parqueaderos, escaleras, ascensores y zonas comunes muy amplias que implican mucho personal para cubrir las necesidades de seguridad en todo momento, incluso en algunos casos, contando con algunas zonas vigiladas por cámaras.

En estos casos un sistema de CCTV (análogo o híbrido) puede convertirse en una opción bastante económica a través del tiempo, ya que se reduce la cantidad del personal de vigilancia, lo que ahorra gran cantidad de dinero, permite optimizar tiempo y recursos, poseen un nivel de mantenimiento bajo y la seguridad del conjunto de unidades de vivienda se vuelve mucho más eficiente, ya que con una pantalla controlada por el personal de vigilancia, lo que se denomina como un sistema centralizado para ser controlado y administrado por personal de seguridad entrenado, se pueden cubrir todas esas zonas de difícil control que demandan la realización de constantes rondas y supervisión de los vigilantes, además de que otra enorme ventaja es que se pueden guardar registros que evidencian los intentos de intrusión, también las faltas al reglamento de la copropiedad, en comportamiento o daños causados a los bienes inmuebles y materiales que son cometidas por visitantes, residentes y personal que labora en la propiedad horizontal, aumentando la seguridad y persuadiendo a la gran mayoría de cometer faltas que atenten contra los residentes o la propiedad o su harmonía.

P.H. sin personal de Seguridad
Existen otro tipo de propiedades horizontales muy comunes y de alto crecimiento, son los pequeños edificios de máximo 10 o 15 propiedades y a los cuales pagar por un servicio de vigilancia privada les resulta muy costoso, además este tipo de propiedades no cuentan con zonas para la vigilancia, es decir no tienen porterías, aquí implementar un sistema de CCTV es la mejor opción de seguridad que pueden adquirir, a bajo costo y de altos beneficios para todos los residentes.

En estos casos al no contar con un área dispuesta para la vigilancia y personal para esto, la responsabilidad de la administración y monitoreo es asumida por los mismos propietarios o una persona designada por ellos para esto, en estos casos es mejor opción contar con un sistema de CCTV IP pues significa menor uso de cableado, ya que las cámaras se conectan a internet ya sea por WIFI o cable UTP, esto permite que las imágenes se puedan ver en ordenadores, celulares o Tablets a distancia, el sistema puede generar alertas por sí solo, con parámetros preestablecidos, que evitan que una persona esté monitoreando permanentemente el sistema, además de eso puede ser revisadas por uno o más usuarios remotamente, siempre y cuando cuenten con acceso y permisos.

Beneficios de la videovigilancia mediante un CCTV

Los beneficios de implementar un CCTV en cualquier tipo de propiedad horizontal son muchos, entre algunos podemos resaltar:

• El costo se adapta a las necesidades y requerimientos de cada caso particular, o de las capacidades económicas de los usuarios.
• La instalación se adapta a los requerimientos particulares de las propiedades y de los usuarios.
• La reacción ante una intrusión o violación de las normas es mucho más rápida.
• Se pueden obtener imágenes en alta definición que permitirán identificar y esclarecer situaciones.
• La presencia de cámaras de seguridad resulta un método disuasorio muy efectivo, no solo a intrusos o infractores, sino también para visitantes y residentes, ya que al sentirse vigilados evitan comportamientos o actos inadecuados.
• Los CCTV se diseñan para cubrir las necesidades particulares de cada usuario, es decir, no se generan gastos en equipos que no tienen una utilidad definida para cumplir los requerimientos de seguridad particulares para cada propiedad horizontal.
• Los CCTV pueden ser efectivos incluso en circunstancias extremas de poca luz o difícil acceso, las cámaras en estos tiempos tecnológicos poseen características especiales de visión nocturna, detección de movimiento, infrarrojo, sistemas de alarma y altavoces y micrófonos integrados.
• Los costos de mantenimiento pueden ser casi inexistentes, ya que, al instalar el sistema, el mantenimiento consiste en monitorear que todo funcione correctamente, si se presentan fallas, en la mayoría de los casos no es necesario cambiar o reemplazar partes o equipos.
• Los costos se reducen significativamente al necesitar menos personal de vigilancia, ya que una sola persona puede cubrir muchas zonas solo monitoreando el sistema de video vigilancia.
• El estado mental de los residentes cambia, su tranquilidad aumenta al saber que cuentan con video vigilancia permanente.
• Los CCTV promueven el buen comportamiento de los visitantes y residentes y el correcto cumplimiento de las normas.
• Previene el deterioro o daño de los bienes de la propiedad horizontal, ya que se evidencia el mal uso o daño provocado a las instalaciones o equipos y delata a los responsables.

Rechazo de propietarios a un sistema de videovigilancia

Para aquellas propiedades horizontales, donde aún no se implementa un sistema de videovigilancia, se pueden presentar que algunos propietarios estén reacios a implementar un sistema de seguridad electrónica, en algunos casos porque esto pueden evidenciar fallas de seguridad provocadas por los mismos residentes como parte de sus accionar, así como también comportamientos inapropiados o faltas a las normas establecidas; existen casos donde algunos residentes pueden «sentirse vigilados» y argumentan estar siendo vulnerados en su privacidad y en este tipo de casos, dichos residentes se verían obligados a cambiar su comportamiento descuidado, lo cual y naturalmente generará un rechazo u oposición al establecimiento de un sistema de CCTV, por eso es necesario que las normas sean claras y acordes a cada situación siempre fundamentándose en el bien común y general así como en el respeto pero en función de proteger la propiedad privada, incrementar la seguridad y en la protección de los bienes comunes y garantizar el cumplimiento de las normas.

En estos casos tal y como se encuentra estipulado en la cartilla dispuesta por la Superintendencia de Industria y Comercio “Protección de Datos Personales en Sistemas de videovigilancia”, se debe informar a todos los propietarios sobre el sistema de videovigilancia, y las normas que rigen este tipo de instalaciones, que esas cámaras estarán en lugares útiles para cumplir con el objetivo, que este sistema será lo menos invasivo posible y lo más conveniente para todos. Ahora para poder instalar ese sistema es necesario tener un voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de los propietarios, que representen también las tres quintas partes (3/5) de la cuota de participación o lo que esté estipulado en cada uno de los reglamentos internos de la propiedad horizontal para la toma de decisiones como esta.

Costos de un Circuito Cerrado de Televisión (CCTV)

Los costos para un sistema de seguridad electrónica de videovigilancia varían dependiendo del tipo de propiedad y del tipo de sistema a adquirir, lo cual está directamente relacionado con las necesidades a cubrir con este sistema, así también como de las características técnicas que desee para su CCTV.

Cada CCTV es diferente así que no existe un estándar, pero se pueden conseguir kits muy económicos que se pueden adaptar para cubrir funciones básicas, todo depende del presupuesto. La mayoría de estos kits tienen la capacidad de ser mejorados con el tiempo, así que resultan ser una buena inversión.

Ahora se pueden crear CCTV con características avanzadas, la tecnología en estos momentos puede ser de mucha ayuda, existen cámaras con detectores de movimientos visión infrarrojo, imagen a color en condiciones de poca luz, reconocimiento facial, altavoz y micrófonos que permiten interactuar en tiempo real con un posible infractor, resistentes al agua, y software que permiten generar zonas de control y alertas automáticas que ayudan a una reacción inmediata. Estas características incrementan los costos, pero también incrementan los beneficios, lo cual a largo plazo es muy bueno y rentable.

Seguimiento y control de un CCTV

Esta tarea es algo que debe ser tomada con mucho cuidado, ya que esto es muy delicado y está directamente relacionado con el tratamiento de datos personales, ya que las imágenes y videos son información biométrica personal catalogada como información sensible, por lo que es necesario el cumplimiento de la Ley Estatutaria 1581 de 2012 y d las normas estipuladas en la cartilla dispuesta por la Superintendencia de Industria y Comercio “Protección de Datos Personales en Sistemas de videovigilancia”, por esta razón solo personas designadas para esta tarea pueden hacer el seguimiento, utilización, almacenamiento, circulación y supresión de los archivos.

En las propiedades horizontales que cuentan con personal de vigilancia, el sistema será centralizado en un lugar con acceso restringido, la o las personas encargadas del seguimiento y control tendrán capacitación en esto y firmarán acuerdos de confidencialidad.
Ahora para aquellas propiedades horizontales que no cuentan con este personal, la responsabilidad será asumida por la o las personas designadas por la junta de propietarios, que firmarán acuerdos de confidencialidad y deberán conocer la reglamentación que por ley se debe cumplir para el tratamiento de datos personales.

¿Qué se controla con un sistema de vigilancia por CCTV en una P.H.?

Los circuitos cerrados de televisión en conjuntos residenciales y edificios están principalmente para vigilancia y control de bienes y personas, estos sistemas son instalados para controlar las puertas de acceso y el perímetro y así controlar intrusiones de posibles ladrones.

También se acostumbra el uso de cámaras de vigilancia en las zonas comunes aumentando así el nivel de seguridad y control al interior de la propiedad horizontal, esto funciona tanto para propietarios o residentes como para visitantes y trabajadores, el sistema sirve para hacer cumplir las normas de la propiedad horizontal, ya que evidencia comportamientos descuidados o actos inadecuados que vulneren la seguridad o deterioren la infraestructura o los bienes de la propiedad horizontal.

Las zonas comunes en la videovigilancia en una propiedad horizontal

La recopilación de imágenes de personas como ya hemos mencionado se debe tratar como recopilación de datos personales, por este motivo se debe cumplir con lo establecido en la ley 1585 de 2012, los CCTV pueden implementarse en zonas comunes dentro de las propiedades horizontales, pero esto debe ser informada a todas las personas que transiten o usen las zonas comunes, esto puede hacerse por medio de carteles o avisos en las zonas videovigiladas.

Estos avisos deben cumplir con ciertas normas, como informar quien es el responsable del tratamiento de los datos, indicar el uso y tratamiento de la información e indicar los derechos de los titulares de la información y donde se encuentra publicada la política del tratamiento de los datos.

Ahora se debe tener en cuenta que las zonas comunes de una P.H. no deben ser vigiladas en su totalidad, zonas sensibles como zonas húmedas o áreas infantiles deben ser estudiadas para ver si es necesario instalar cámaras para cumplir el fin previamente especificado al considerar la instalación del sistema CCTV, ya que las imágenes obtenidas pueden afectar la vida íntima de las personas y deben garantizar la reserva y seguridad de los datos personales de los menores.

Bioseguridad y los sistemas de vigilancia electrónica

Desde el 2020 donde la pandemia del virus COVID-19 (SARS-Cov-2) nos ha obligado a cambiar nuestros hábitos de limpieza y reforzar los hábitos de higiene, la propiedad horizontal también se ha visto impactada con nuevas normas y además de la implementación de normas de bioseguridad para evitar la propagación del virus, la tecnología puede ser nuestra mejor aliada ya que al ser necesario la disminución del contacto entre personas y el uso de medidas sanitarias un CCTV, un sistema de video vigilancia nos ayudaría a controlar de forma remota el cumplimiento de estas y además, de controlar y monitorear casos conocidos (la ley permite y requiere su control) para así evitar la propagación y proteger la vida y la salud de las personas.

El cumplimiento del control de temperatura y la desinfección de personas que entran a las P.H. se pueden controlar debidamente con las cámaras instaladas en los accesos, no solo en los accesos peatonales sino también en los parqueaderos, ya que sería muy costoso contar con personal que esté controlando esto en exclusividad y por lo cual, puede ser establecido un sistema de verificación automatizado de control de temperatura ya sea en punto directo o instalando cámaras infrarrojas en los puntos de acceso capaces de medir la temperatura corporal, por lo que el uso de estas ayudaría de igual forma a detectar personas con temperaturas elevadas que puedan ser portadoras del virus.

¿Un propietario puede instalar cámaras de seguridad en una P.H. como un edificio que no cuenta con un sistema de vigilancia propio?

En edificios o propiedades horizontales donde no se cuenta con un CCTV, un propietario puede optar por instalar una o varias cámaras, pero debe cumplir con las normas de privacidad de la información descritas en la cartilla dispuesta por la Superintendencia de Industria y Comercio “Protección de Datos Personales en Sistemas de videovigilancia”, pero además debe estar justificado el uso de esta y debe respetar la privacidad de los demás residentes.

Algo importante a tener en cuenta que se ha mencionado antes es la parte de “debe estar justificado” y por lo cual hemos mencionado que se debe contar con una asesoría experta en este sentido, puesto que justificado no necesariamente significa que deba existir un robo para poder establecer la causa de justificación en la instalación de cámaras de vigilancia electrónica, la necesidad de establecer un sistema de protección a la seguridad propia se contempla tanto a nivel personal como a nivel de seguridad general, como por ejemplo, un sector con alta incidencia de robos o un vigilante informal del que se sospecha está robando o propiciando robos cuando las personas duermen pueden, entre muchas otras, ser una razón de justa causa.